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基本信息
- 項(xiàng)目名稱：
- 西安市城市居民購房能力調(diào)查研究
- 小類：
- 社會(huì)
- 簡(jiǎn)介：
- 本作品的研究旨在了解當(dāng)前西安市城市居民的住房現(xiàn)狀、購房支付能力、住房需求意愿等問題，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不足之處，科學(xué)有效地分析居民購房需求的動(dòng)向和趨勢(shì)，提出解決住房供需矛盾的相關(guān)建議，為西安市政府調(diào)控商品房價(jià)格和改革住房制度提供參考依據(jù)。
- 詳細(xì)介紹：
- 本作品對(duì)眼下熱點(diǎn)話題“房價(jià)問題”展開研究，到底西安市城市居民有沒有能力去承擔(dān)高昂的房價(jià)，城市居民是否有購房的能力，針對(duì)此問題本作品從三個(gè)方面入手進(jìn)行研究論證： （1）采用問卷調(diào)查，數(shù)據(jù)分析的方法對(duì)被調(diào)查者的個(gè)人特征、住房現(xiàn)狀、購房意愿、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)等方面對(duì)城市居民購房能力進(jìn)行研究； （2）查閱文獻(xiàn)資料、統(tǒng)計(jì)年鑒等，運(yùn)用房價(jià)收入比指標(biāo)從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩各方面進(jìn)行研究論證，運(yùn)用比較分析等方法對(duì)城市居民購房能力進(jìn)行科學(xué)研究； （3）根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)及居民住房消費(fèi)支出角度進(jìn)行科學(xué)計(jì)算對(duì)城市居民購房能力進(jìn)行研究。 從不同的研究方法中，我們都得出同樣一個(gè)結(jié)論：西安市城市居民購房能力較弱，基本沒有承擔(dān)目前房價(jià)的能力。 在以上分析的基礎(chǔ)上，我們進(jìn)一步采用系統(tǒng)分析等方法，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不足及城市居民購房能力的影響因素，并從增加居民收入（增加總收入，控制物價(jià)；健全公共服務(wù)體系和社會(huì)保障制度；疏通民間投資渠道），控制房價(jià)（控制銀行信貸制度；控制稅收；控制土地征收），增加保障房的建設(shè)、提高保障房的供應(yīng)量等方面提出的對(duì)策與建議。
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作品專業(yè)信息
撰寫目的和基本思路
- 目的：了解當(dāng)前西安市城市居民的住房現(xiàn)狀、購房支付能力、住房需求意愿等問題，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不足之處，提出解決住房供需矛盾的相關(guān)建議，為西安市政府調(diào)控商品房價(jià)格和改革住房制度提供參考依據(jù)。 思路：1、對(duì)西安市城市居民購房能力進(jìn)行調(diào)查，數(shù)據(jù)分析； 2、對(duì)相關(guān)資料中所包涵的特征、關(guān)系和規(guī)律進(jìn)行深入分析和挖掘； 3、從個(gè)人收入、房價(jià)調(diào)控和保障房建設(shè)等三個(gè)方面提出改善西安市居民居住條件的對(duì)策與建議。
科學(xué)性、先進(jìn)性及獨(dú)特之處
- 1、從“居民購房能力”這一獨(dú)特的角度反映西安市居民的住房現(xiàn)狀，為改善其住房條件提供了依據(jù)； 2、采用紙質(zhì)問卷和電子問卷兩種方式發(fā)放問卷，確保了樣本的廣泛性，從而提高了樣本的代表性。 3、從調(diào)查數(shù)據(jù)、收入房價(jià)比和住房消費(fèi)支出三個(gè)角度分析西安市居民的購房支付能力，確保了分析結(jié)果的可靠性。 4、運(yùn)用系統(tǒng)分析等方法綜合分析影響城市居民購房能力的因素并針對(duì)性地提出科學(xué)的建議和意見。
應(yīng)用價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義
- 通過該調(diào)查研究來了解西安市城市居民的購房能力現(xiàn)狀，了解西安市城市居民的購房支付能力，并發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不足之處，更加科學(xué)有效地分析居民購房需求的動(dòng)向和趨勢(shì)，提出解決住房供需矛盾的相關(guān)建議，為西安市政府調(diào)控商品房價(jià)格和改革住房制度提供參考依據(jù)。
作品摘要
- 目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，有些城市過度依賴房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，近幾年出現(xiàn)嚴(yán)重房價(jià)過高現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫嚴(yán)重，針對(duì)該問題國家采取了一系列措施，制定了一系列法令，但仍未能擋住房價(jià)上漲的趨勢(shì)。 在這樣的背景下，到底城市居民有沒有能力去承擔(dān)高昂的房價(jià)，城市居民是否有購房的能力，針對(duì)此問題本作品從三個(gè)方面入手進(jìn)行研究論證： （1）采用問卷調(diào)查，數(shù)據(jù)分析的方法對(duì)被調(diào)查者的個(gè)人特征、住房現(xiàn)狀、購房意愿、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)價(jià)等方面對(duì)城市居民購房能力進(jìn)行研究； （2）查閱文獻(xiàn)資料、統(tǒng)計(jì)年鑒等，運(yùn)用房價(jià)收入比指標(biāo)從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩各方面進(jìn)行研究論證，運(yùn)用比較分析等方法對(duì)城市居民購房能力進(jìn)行科學(xué)研究； （3）根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，從消費(fèi)結(jié)構(gòu)及居民住房消費(fèi)支出角度進(jìn)行科學(xué)計(jì)算對(duì)城市居民購房能力進(jìn)行研究。 從不同的研究方法中，我們都得出同樣一個(gè)結(jié)論：西安市城市居民購房能力較弱，基本沒有承擔(dān)目前房價(jià)的能力。 我們進(jìn)一步采用系統(tǒng)分析等方法，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不足及城市居民購房能力的影響因素，并從增加居民收入，控制房價(jià)，增加保障房的建設(shè)、提高保障房的供應(yīng)量等方面提出的對(duì)策與建議。
獲獎(jiǎng)情況及評(píng)定結(jié)果
- 在2011年4月西安郵電學(xué)院挑戰(zhàn)杯校賽中獲一等獎(jiǎng)
參考文獻(xiàn)
- 據(jù)我們調(diào)查分析西安市城市居民購房的主要資金來源是家庭收入和房貸，家庭收入以工資為主，工資又和個(gè)人所從事的職業(yè)有關(guān)，公務(wù)員和國企員工的工資較高，但在西安市而言，職工的平均月工資是2000元—3000元，除去必須的家庭生活支出（包括食品支出，保暖指出，子女教育支出，娛樂支出，贍養(yǎng)服務(wù)支出等），每月只能結(jié)余1000元—2000元，每年的可支配收入約為12000元—24000元，如每個(gè)家庭都按照雙職工來計(jì)算，每年的家庭可支配收入約為24000元—48000元。被調(diào)查者可以承受的房價(jià)范圍為4000元—5000元。 一般認(rèn)為，合理的房價(jià)收入比的取值范圍為4-6，按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，而根據(jù)我們分析計(jì)算西安市目前的房價(jià)收入比約為10—15，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了合理區(qū)間。 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料可得，西安市城市居民平均每人每月的住房消費(fèi)支出約占日常消費(fèi)總支出的8%，約為120元/（人*月），則可以計(jì)算出購買一套住房需要100多年。 作品中資料來源有： 1、論當(dāng)前房價(jià)上漲的原因及對(duì)策 吳華潤 2009年8月12日 2、2008年西安房地產(chǎn)年度報(bào)告 合富輝煌房地產(chǎn)2009年2月19日 3、2008年西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 西安市統(tǒng)計(jì)局 4、2009年西安市統(tǒng)計(jì)年鑒 西安市統(tǒng)計(jì)局 5、2010年西安市經(jīng)濟(jì)與運(yùn)行情況 西安市統(tǒng)計(jì)局 6、2010年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況 國家統(tǒng)計(jì)局 7、基于還款系數(shù)的城市居民購房能力研究 劉曉君，鐘石頭，楊星 (西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院,陜西西安710055)
調(diào)查方式
- 我們采取了隨機(jī)抽樣調(diào)查的方式對(duì)西安市東南西北（二環(huán)、三環(huán)之間）四個(gè)區(qū)域和鐘樓附近區(qū)域進(jìn)行了調(diào)查。 在調(diào)查的過程中，我們以實(shí)地調(diào)查和詢問法為主，以電話調(diào)查，網(wǎng)絡(luò)調(diào)查為輔進(jìn)行了兩周的調(diào)查。
同類課題研究水平概述
- 1、該作品同類課題研究現(xiàn)狀 由于一些國家的租賃市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)，通常會(huì)使用租金收入比（RIR）、房價(jià)收入比（PIR）或住房支付能力指數(shù)（HAI）等對(duì)居民租賃住房及購買新建住房的支付能力同時(shí)進(jìn)行研究。Bramley（1993）對(duì)英國全國、區(qū)域和每個(gè)行政轄區(qū)，購買和租賃新房及二手房的支付能力進(jìn)行了分析。Bourassa(1996)在未考慮收入和住房價(jià)格細(xì)分的情況下，利用全國的數(shù)據(jù)對(duì)澳大利亞自有住宅的支付能力進(jìn)行了研究。Quigley（2004）對(duì)美國近40年的住房支付能力進(jìn)行了研究。國內(nèi)近年來對(duì)住房支付能力的分析，主要集中在用房價(jià)收入比指標(biāo)分析評(píng)判房價(jià)的合理性。如宏觀經(jīng)濟(jì)研究院投資研究課題組（2005）對(duì)居民住房支付能力指標(biāo)進(jìn)行了比較與分析，陳然方（2005）對(duì)2000－2005年上海市的房價(jià)收入比進(jìn)行了預(yù)測(cè)，王延龍等（2006）用HAI指數(shù)對(duì)我國城鎮(zhèn)居民及北京、上海居民的購房負(fù)擔(dān)能力進(jìn)行了分析，張清勇（2007）計(jì)算了我國1991－2005的房價(jià)收入比，并以此衡量城鎮(zhèn)居民購買商品住房的支付能力后發(fā)現(xiàn)，我國房價(jià)收入比整體上有所下降，但從2003年起又上升，以及房價(jià)收入比具有明顯的地域特征。向蕭一、龍奮杰（2007）利用房價(jià)收入比和住房可支付性指數(shù)及2004年的相關(guān)數(shù)據(jù)分析了我國城市居民對(duì)現(xiàn)房和新建住宅的支付能力，認(rèn)為控制新建住宅的套型面積，活躍住宅二級(jí)市場(chǎng)是解決居民住房支付能力較差的有效措施。 2、同類課題研究總評(píng)述 從目前國內(nèi)外對(duì)住房支付能力的研究成果看，國外的研究已經(jīng)較為成熟，而國內(nèi)的研究則仍處于摸索階段。從研究的目的上看，國外學(xué)者對(duì)居民住房支付能力分析的目的可概括成如下幾種：（1）描述一個(gè)特定家庭的住房支出（2）分析家庭住房支付能力的變化趨勢(shì)，比較不同類型家庭的住房支付能力（3）通過分析確定哪些家庭可以接受住房補(bǔ)貼（4）預(yù)測(cè)家庭支付租金或支付貸款的能力。國內(nèi)學(xué)者對(duì)住房支付能力的研究目的主要是以下兩個(gè)方面：一是用于判斷房價(jià)是否合理，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫；二是研究各個(gè)收入層次居民的住房支付能力，進(jìn)而提出關(guān)于完善住房保障，解決居民住房問題的建議。 總的來說，國內(nèi)關(guān)于住房支付能力的研究力度還很不夠，一是對(duì)住房支付能力的理論研究及其影響因素的研究十分缺乏；二是衡量指標(biāo)較為單一；三是關(guān)于西安市城鎮(zhèn)居民購房能力的系統(tǒng)研究還尚未見到。
