基本信息
- 項目名稱：
- 論政府關(guān)于物價調(diào)控背后隱藏的問題
- 小類：
- 經(jīng)濟
- 簡介：
- 房地產(chǎn)泡沫的破滅似乎近在眼前，政府更是無力改變這個局面，房地產(chǎn)商正在緊縮自己的經(jīng)營范圍，是什么造成了如今房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀？一方面政府行為的促進，一方面房地產(chǎn)商對利潤的瘋狂追逐，一方面炒房者對房地產(chǎn)業(yè)的樂觀估計，一方面老百姓對屬于自己的家的渴望，這其中起到關(guān)鍵作用的是誰？就是政府??????
- 詳細介紹：
- 隨著新一輪的漲價熱潮，物價飛速上漲，由開始的“蒜你狠”，“豆你玩”，“糖高宗”到不久之前的鹽荒和如今的日化用品方便面的漲價暫緩，政府似乎在物價調(diào)控上總是滯后于人們的哄搶熱潮。 在這些有代表性的商品物價上漲的背后，我們不難看出有人為操作的影子，但是對于這些人為的操作，政府似乎沒有什么有效的措施來制止，畢竟這些都是商業(yè)行為，但是在物價上漲后的處理上，政府似乎沒有太多有效的作為。 大蒜和大豆以及糖的價格上漲，似乎都關(guān)系到了民生的問題，而由于食品喜好的地域性限制，大蒜的價格操作只限于山東及周邊地區(qū)，而不是全國范圍內(nèi)的，但是我們可以看到全國性的漲價并不少見，而且漲幅同樣非常的大，例如房價。 在房價的調(diào)控上，國資委和發(fā)改委似乎是心有余而力不足，是什么導(dǎo)致了這個現(xiàn)狀呢？我們似乎可以提出以下幾個問題，先來說房價，房價的上漲是由房地產(chǎn)開發(fā)商操縱的，于是很多人一直咒罵房地產(chǎn)商，包括溫總理也呼吁房地產(chǎn)商要有道德的血液，但是開發(fā)商為什么要調(diào)價，他們對利潤的追求是無限的嗎？顯然不是，他們同樣知道房價上漲的同時銷量一定會受到影響，但是他們依然要漲價，為什么？因為他們的利潤受到了壓縮，那么利潤為什么會被壓縮，是因為土地費用，原材料價格，運輸費用以及人力費用增加了，那么為什么這些費用會增加呢？因為政府要創(chuàng)收，土地出讓金引入競爭機制，誰的投標價高誰就拿到土地，于是很多國企央企的房地產(chǎn)公司拿著國家的錢，高價買來土地，然后賣給人民，于是很多央企國企的下屬房地產(chǎn)公司成為了標王，那么如此高的地價就必須轉(zhuǎn)嫁給消費者，所以房價升高是一定的。 同樣，我們來看一下房價中比例最大的一塊是什么？據(jù)初步統(tǒng)計，我國現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項之多，涉及房地產(chǎn)的收費多達50項，兩者共計62項。如此多的稅費當(dāng)然不會由開發(fā)商買單，于是轉(zhuǎn)嫁給了消費者，同時國家發(fā)布的控制房價的措施又出臺了增加稅費的規(guī)定。 由此，我們不難發(fā)現(xiàn)，房價中的大部分利潤實際上是給了國家，而國家出臺的控制房價的手段卻是要汲取更多的利潤。 分析到這，我們就不難得出中國房價為什么遲遲不降的原因了，一方面，國家需要房地產(chǎn)業(yè)來撐起經(jīng)濟的漲幅，顯而易見，房價漲，GDP必定漲，另一方面，政府需要房地產(chǎn)業(yè)來納稅創(chuàng)收，同時解決很多社會問題，如農(nóng)民工的就業(yè)問題。 我們來計算一下房價中政府和開發(fā)商到底賺取了多少利潤。 以一個二線城市的房地產(chǎn)商運營為例。 太原國土局網(wǎng)站顯示，萬科旗下子公司——太原寶佳萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2011年3月23日受讓了山西省物資產(chǎn)業(yè)集團有限責(zé)任公司旗下的一宗商住類土地，地塊面積9.57萬平方米，總成交價格為1.96億元。 太原的住房應(yīng)是北方住房，房高2.8米，樓層高20層，兩樓之間距離為56米，面積為60*12平方米，樓間寬6米。如此計算可建設(shè)11棟的住宅樓，每層住房面積為720平方米，總住房面積為158400平方米，按當(dāng)前樓價6600元每平米計算，共價值10.5億元人民幣。 如此計算的話，房價中，接近20%的利潤被土地所占有，按照普遍認為的稅費占有率20%至30%，接近一半的利潤被政府所拿走，剩余的部分還要包括建筑成本，公關(guān)成本，后期宣傳成本等基本的成本，最后才是開發(fā)商的利潤。由此可見，開發(fā)商的利潤并不是我們想象中的那么多，利潤最多的應(yīng)當(dāng)是政府，因為政府部門基本屬于零投入，因為包括搬遷費用在內(nèi)的一些土地轉(zhuǎn)讓中所涉及的費用，通常情況下也是開發(fā)商所承擔(dān)，當(dāng)然也會在土地轉(zhuǎn)讓費用中表現(xiàn)。 如上所述，如今房價居高不下的根本原因不在于房地產(chǎn)商，而是在于政府，政府的調(diào)控措施屢屢不見效果也是因為保護自己利潤所致?？墒钦畬τ诜康禺a(chǎn)商的利潤似乎還是有點嫉妒，因此，很多國企央企走入，走入了房地產(chǎn)業(yè)，甚至成為了房地產(chǎn)巨頭。 舉一個簡單的例子，華遠地產(chǎn)股份有限公司，1993年，北京市什剎海經(jīng)濟建設(shè)開發(fā)公司成立，注冊資本為1000萬元人民幣，是西城區(qū)區(qū)屬國有企業(yè)。1998年，西城區(qū)政府將該公司劃歸北京市華遠集團公司，成為其全資子公司。2001年，北京市華遠集團公司與其關(guān)聯(lián)公司北京市西單購物中心、北京市華遠國際旅游有限公司、北京市華遠金海馬家俱裝飾公司、北京市遠華生物保健品有限公司共同投資，將什剎海經(jīng)濟建設(shè)開發(fā)公司改制為有限責(zé)任公司，注冊資本增至3 億元人民幣，公司名稱變更為北京市華遠新時代房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱華遠地產(chǎn)）。 華遠地產(chǎn)的董事長，任志強，著名房地產(chǎn)商人，北京市政協(xié)委員，曾經(jīng)直言房價不會下降，并不讓任何人都能買起房的知名地產(chǎn)商。被廣大網(wǎng)友稱為第三個想打的人。 自從房地產(chǎn)市場火熱起來以來，任志強就屢屢“語不驚人死不休”。他直言不諱，言辭犀利而不留情面，常出“雷人之語”，也因此每每成為被罵的對象，并被冠為“黑心開發(fā)商”、“既得利益代言人”，甚至是“全中國人民第三想打的人”。 數(shù)年口水戰(zhàn)之后，我們卻驚奇地發(fā)現(xiàn)，任志強的那些“大逆不道”的言論在市場上一一得到應(yīng)驗。任志強也許是對的？他是那個揭開房地產(chǎn)市場真相的人嗎？ 事實上，作為國有企業(yè)下屬房地產(chǎn)公司的董事長，甚至于可以稱為高級公務(wù)員的他，對政策和房地產(chǎn)走勢的理解更甚于普通的商人，曾經(jīng)說過的窮人不都應(yīng)該買房的言論，在今天看來似乎就是事實，我們有時候似乎很難接受事實，可是事實就是事實，大部分的中國人是買不起房的。 我們必須要知道任何國家都無法保證讓所有的家庭靠收入自行解決購買商品房的問題，中國更不應(yīng)讓所有百姓都購買商品房。解決低收入家庭的住房問題是政府的責(zé)任，而不是市場的責(zé)任，絕不能用市場化的方式解決“窮人”的住房問題。 中國的政府在嚴格地控制土地，實際上限制了供應(yīng)的高速增長。但需求并不會因為供給的減少而減少，中國恰恰是處于需求高增長的階段中。如果供不應(yīng)求的現(xiàn)象不能很好地得到平衡和解決的話，房價因此而上漲的趨勢是非常明顯的。 于是政府對土地的嚴格控制并不會起到應(yīng)有的作用，甚至于還要起到相反的作用，土地的緊縮必然導(dǎo)致地價的飆升，這部分成本在起初是由地產(chǎn)商承擔(dān)的，但是最終的承擔(dān)者必定是消費者。開發(fā)商所增加的無非就是周轉(zhuǎn)資金。 所以早期沒有買房的人都虧了。最初，有些人分不清什么是真話什么是假話，被蒙蔽了。比如說房價要降了，大家都等著買房，結(jié)果房價漲到買不起了。在目前情況下，房價似乎沒有理由不上漲，不僅如此，宏觀調(diào)控還在助推著這種上漲。 在存在巨大的需求的情況下，招拍掛政策出臺之后切斷了土地供給的其他來源，并且其供給量被政府壟斷和限制，使土地供給數(shù)量在不斷地減少。這必然會產(chǎn)生供求關(guān)系之間的不平衡，造成房價隨著土地價格的增長而增長。 政府現(xiàn)在的宏觀調(diào)控正在推漲房價這是毋庸置疑，用最基本的經(jīng)濟原理都可以解釋這個問題，在賣家市場的情況下，只有降低商品價格，增加商品數(shù)量才能使得市場平衡，而政府的措施似乎更加使市場向著賣家傾斜，賣家更加向著政府傾斜。 房地產(chǎn)商中，財大氣粗者比比皆是，但是這其中，國企央企似乎更多，有些企業(yè)，我們甚至于無法想象它是國企的下屬單位，正如上面所提到的華遠地產(chǎn)。2010年就出現(xiàn)過18家“非主業(yè)”央企退出地產(chǎn)界，但是還有很多“主業(yè)”央企呢？政府似乎拿著老百姓的錢瘋狂的賺取老百姓的錢，而且讓你毫無反抗之力，央企和國企在國內(nèi)大范圍各行業(yè)投資，我們的生活已經(jīng)在不知不覺中被國企壟斷了大部分。 所以說，政府的措施不僅不會緩解人民買房難，住房難的問題，甚至于加深了沒房住的社會問題。 目前中國房價收入比已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價收入比則超過50倍以上，泡沫現(xiàn)象嚴重。房地產(chǎn)泡沫已成為事關(guān)中國國民經(jīng)濟全局的系統(tǒng)性風(fēng)險。 中國住房具有消費品和投資品雙重屬性。作為消費品來說，國際通行的房價收入比是衡量房地產(chǎn)泡沫的主要指標。按照世界銀行的標準，發(fā)達國家的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國家合理的房價收入比在3-6倍之間，中國目前全國房價收入比已超過15倍，上海、北京、廣州等地的房價收入比則超過50倍以上，泡沫現(xiàn)象嚴重。 作為投資品而言，房價與房租比是公認的衡量房地產(chǎn)投資價值的主要指標，近年來中國房租上漲幅度遠低于房價漲幅，當(dāng)前中國租售比一般都在400以上，一些泡沫嚴重地區(qū)甚至在1000以上，而國際警戒線為200。 可見，無論是作為投資品還是消費品，中國的房地產(chǎn)市場泡沫已十分嚴重。 政府當(dāng)前面臨著兩難選擇：對房地產(chǎn)泡沫如果不加控制，最終大到不可收拾，將重蹈日美的覆轍，帶來災(zāi)難性的后果，甚至引發(fā)中國式金融和經(jīng)濟危機；如果調(diào)整力度過大，導(dǎo)致房價由升轉(zhuǎn)降，又可能會使經(jīng)濟運行面臨新的困境。對此，調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策、尋求有效抑制泡沫的系統(tǒng)性解決方案已迫在眉睫。 政府想要解決房價虛高的問題，首先要控制房地產(chǎn)成本價格，其中土地轉(zhuǎn)讓費用首當(dāng)其沖，降低土地轉(zhuǎn)讓費用，同時進行公示，讓老百姓知道地價降了房價一定要降，給老百姓信心，給老百姓希望。 其次，降低稅費，減少稅費項目，其實稅收也是像生意一樣，薄利多銷而已，稅費的減少并不代表總收益就一定減少，即便是減少也要比房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)后對經(jīng)濟的沖擊要小的多。 同時對有關(guān)的政策進行約束和規(guī)定，不要用不準確或者低可行性的條款調(diào)控房價，如果房價高了稅費項目增加，那么房價低了稅費項目會減少嗎？我們必須對降價后的政策提前制定，如果房價突然下跌，沒有政策的及時約束，那么房價的反復(fù)或者是雪崩式的暴跌，都對百姓生活無易，也對經(jīng)濟發(fā)展無易。 解決房地產(chǎn)市場混亂問題，杜絕國企央企進行任何形式的房地產(chǎn)經(jīng)營，杜絕國企央企那老百姓的錢掙老百姓的錢這樣的事情的發(fā)生，如果大多數(shù)的人意識到了這個問題，社會問題必然爆發(fā)。 杜絕過度開發(fā)房地產(chǎn)，全國空置住房數(shù)量6000萬余套，如此多的空置住房尚無人居住，為何還要開發(fā)新的樓盤呢，政府應(yīng)對房地產(chǎn)市場的開發(fā)進行有效限制。 其實，最根本的解決辦法是降低地產(chǎn)經(jīng)濟在全國經(jīng)濟中的占有率，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和工業(yè)，降低國企央企在全國市場中的控制和壟斷作用，加大對國企央企資金控制，同時對政府稅收的支出分配情況進行公示。 中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)接近破裂的邊緣，許多數(shù)據(jù)顯示，對比中日地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程，2011年似乎就是中國地產(chǎn)泡沫爆發(fā)的日子。
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作品專業(yè)信息
撰寫目的和基本思路
- 房價虛高已經(jīng)成為了一個嚴峻的社會問題，政府似乎也沒有有效的手段來解決這個問題，與很多國家房地產(chǎn)泡沫爆發(fā)時的數(shù)據(jù)及時間做個比較，中國的房地產(chǎn)泡沫似乎馬上就要破滅，所以急需找到問題的本質(zhì)和提出解決的辦法。
科學(xué)性、先進性及獨特之處
- 本文不再像以往媒體或?qū)＜夷菢訌拈_發(fā)商身上找原因，而是從政府身上發(fā)現(xiàn)問題，并分析問題的原因，從根源上解釋房價虛高的問題。
應(yīng)用價值和現(xiàn)實意義
- 從政府身上找到了房價虛高的問題以后，有助于政府進行調(diào)控，從而控制房價，防止房地產(chǎn)泡沫的破滅，使房地產(chǎn)業(yè)進入良性發(fā)展。
作品摘要
- 房地產(chǎn)泡沫的破滅似乎近在眼前，政府更是無力改變這個局面，房地產(chǎn)商正在緊縮自己的經(jīng)營范圍，是什么造成了如今房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀？一方面政府行為的促進，一方面房地產(chǎn)商對利潤的瘋狂追逐，一方面炒房者對房地產(chǎn)業(yè)的樂觀估計，一方面老百姓對屬于自己的家的渴望，這其中起到關(guān)鍵作用的是誰？就是政府??????
獲獎情況及評定結(jié)果
- 無
參考文獻
- 無
調(diào)查方式
- 問卷，網(wǎng)絡(luò)
同類課題研究水平概述
- 無
