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基本信息
- 項(xiàng)目名稱：
- 遼寧省城市居民住房保障需求調(diào)查報告
- 小類：
- 社會
- 簡介：
- 住房問題是當(dāng)前的熱點(diǎn)問題，是關(guān)乎社會穩(wěn)定與和諧的重要問題。本項(xiàng)目通過計算機(jī)輔助隨機(jī)撥號抽樣，對1199戶遼寧省城市居民進(jìn)行問卷調(diào)查，并進(jìn)行描述統(tǒng)計、方差分析、回歸分析和結(jié)構(gòu)方程模型等分析，得出了當(dāng)前住房保障供需失衡，供給嚴(yán)重不足；市民住房偏好受住房用途影響等研究結(jié)論。提出了進(jìn)一步加大保障性住房的建設(shè)比例，多途徑滿足保障性住房需求，取消經(jīng)濟(jì)適用房和限價房的供給，加大廉租房建設(shè)等建議。
- 詳細(xì)介紹：
- 本次調(diào)查以遼寧省城市居民為抽樣群體，采用計算機(jī)輔助撥號調(diào)查技術(shù)進(jìn)行分層隨機(jī)抽樣。調(diào)查共經(jīng)歷問卷設(shè)計、預(yù)調(diào)查、問卷修改、正式調(diào)查與調(diào)查報告撰寫五個階段。 1、問卷設(shè)計 首先確定系統(tǒng)的研究思路，然后從中整理出需要調(diào)查的維度，通過開放性問卷調(diào)查和討論將其細(xì)化為調(diào)查問卷題項(xiàng)，編制預(yù)調(diào)查問卷。預(yù)調(diào)查問卷由條件甄別、租房狀況、擁有房產(chǎn)、購房用途、住房選擇、保障政策、家庭收入、家庭支出與基本信息9個維度組成。再將維度細(xì)化成若干調(diào)查題項(xiàng)，整份問卷包括78個題項(xiàng)。 2、預(yù)調(diào)查 為了驗(yàn)證所設(shè)計的問卷是否可行，進(jìn)行了小規(guī)模預(yù)調(diào)查。確定沈陽和大連為必調(diào)查城市，分別計劃25份有效問卷。其他12個城市按照市轄區(qū)人口數(shù)從大到小依次排列，從前六個城市和后六個城市中分別隨機(jī)抽取兩個城市，分別是鞍山市、營口市和遼陽市、鐵嶺市。這四個城市總共計劃調(diào)查50份有效問卷，分配比例按照市轄區(qū)人口數(shù)來分配。整個預(yù)調(diào)查計劃樣本量100份，實(shí)際樣本量105份。 3、問卷修改 預(yù)調(diào)查結(jié)束后，對問卷進(jìn)行必要的數(shù)據(jù)處理。首先，對定量題進(jìn)行信度分析，剔除信度較低或者影響整體信度的題項(xiàng)；其次，考量每個所需變量的數(shù)據(jù)獲取情況，對無法獲得準(zhǔn)確數(shù)據(jù)的變量進(jìn)行修改，細(xì)化成若干更易調(diào)查的題項(xiàng)；最后，根據(jù)調(diào)查中碰到的問卷語言表達(dá)，選項(xiàng)完備性等情況進(jìn)行修改，從而形成了正式調(diào)查問卷。 4、正式調(diào)查 正式調(diào)查按《中華人民共和國行政區(qū)劃簡冊2009》中的遼寧省市轄區(qū)人口規(guī)模進(jìn)行抽樣，計劃總樣本量1200份。按1%的成功率抽樣，產(chǎn)生120000個固定電話號碼。對這些號碼進(jìn)行隨機(jī)抽號撥打，共撥出69653個號碼，成功1201份，成功率1.72%；除去2份無效問卷，共1199份有效問卷。 正式調(diào)查累計樣本撥號時間為37380.35分鐘，成功調(diào)查累計時間為19102.12分鐘，每份成功樣本平均時間為15.93分鐘。 5、調(diào)查報告撰寫 調(diào)查報告共包括緒論、問卷設(shè)計與調(diào)查過程介紹、遼寧省城市居民的住房現(xiàn)狀和家庭收支狀況描述分析、住房保障需求水平的測算、住房偏好的結(jié)構(gòu)以及結(jié)論與建議部分。 第一、緒論部分主要從研究背景、研究目的與意義、文獻(xiàn)綜述和研究的整體設(shè)計等方面對這篇報告的撰寫做好鋪墊。 第二、問卷設(shè)計與調(diào)查前面已經(jīng)有所介紹這里不再贅述。 第三、住房現(xiàn)狀與家庭收支描述分析開始進(jìn)入調(diào)查報告的主體部分。首先，分析發(fā)現(xiàn)租房類型集中于商品房和單位租房；廉租房和公租房所占比例很小，分別為9.3%和6.7%。這說明，當(dāng)前廉租房和公租房在解決城市居民住房問題方面起到的作用非常有限。69.3%的租房家庭的租房室均人口大于1，租房室均人口數(shù)均值為1.81。說明這些家庭存在多口人擠一屋的局面，且這樣的家庭的比例較高，他們的租房水平亟待提高。其次，住房私有化程度高。從購房時間來看，在1998年后購房的占62.3%?？梢钥闯鰧?shí)行房改以來，城市住宅私有化達(dá)到較高水平。但擁有一處房產(chǎn)的家庭中，只有極少數(shù)需要住房者購買到經(jīng)濟(jì)適用房，僅占3.7%。另外，與租房者類似，自有住房者也存在多口人擠一屋的局面。 家庭收入方面，遼寧省家庭月總收入的均值為5410.90元，而家庭月總收入在4000元以下的家庭占50.9%；遼寧省人均月總收入為2127.0元，而月收入在2000元以下的居民為大多數(shù)，占69.2%。遼寧省城市居民的基尼系數(shù)為0.68，這都說明現(xiàn)在遼寧省城市居民貧富差距很大。家庭支出方面，遼寧省人均月總支出的均值為1513.9元，平均每人每月能夠結(jié)余613.1元。人均月支出在2000元以下的占80.3%，家庭月支出在3000元以上的占7%，說明遼寧省城市居民消費(fèi)水平不高，生活質(zhì)量較低，也從側(cè)面反映出社會保障的不足。 第四、住房保障需求水平的測算 住房保障需求測算先從住房需求的測算著手，以鄧衛(wèi)等在《住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)》中提到的住宅需求回歸模型為基礎(chǔ)，構(gòu)建住房有效需求的預(yù)測模型，再根據(jù)住房有效需求的定義得到住房需求為11882.26×(1±2.83%)萬平方米。 住房需求包含住房消費(fèi)需求和住房投資需求。住房消費(fèi)需求就是購房者為了滿足居住需求而購買的住房，它除了通過家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力來滿足，對于仍然無法滿足的住房消費(fèi)需求，就需要住房保障來滿足。租房者和無房借房者的住房全部是為了滿足住房消費(fèi)需求；擁有一處房產(chǎn)的住房者除了滿足住房消費(fèi)需求，還需要滿足住房投資需求；而擁有兩處及以上房產(chǎn)者，則不存在住房保障需求。根據(jù)住房需求與住房保障需求的這些聯(lián)系，從中分離出住房需求中住房消費(fèi)需求的比例為55.96%，住房消費(fèi)需求中住房保障需求的比例為50.16%。即住房需求中住房保障需求的比例為28.07%。從而得到2011年遼寧省城市居民需要保障房為3335.35×(1±2.83%)萬平方米。 第五、住房偏好結(jié)構(gòu) 為了解決住房的供需錯位問題，需要對住房偏好的結(jié)構(gòu)有深入的了解。住房需求具有個別性，說明它作為一種異質(zhì)性的商品，本質(zhì)上具有迥然各異的特征，這樣才能滿足不同偏好的消費(fèi)者多元化的需求。對住房的需求不僅僅是數(shù)量的增減變化，背后還潛藏著因人而異的“個別性”選擇偏好。同時，像住宅這樣昂貴的商品，人們輕易不敢問津，它的需求具有階段性，這意味著住宅的消費(fèi)欲望很難一蹴而就地得到滿足，只能分步實(shí)施。因此，在住房選擇上，人們必然慎重考慮自身偏好進(jìn)行選擇。在享受需求上，人們必然要求面積更大、設(shè)備齊全、環(huán)境更美、質(zhì)量更好的居所。對住宅的位置、檔次與品種的選擇偏好上，住宅的戶型設(shè)計、樓層朝向、配套設(shè)施、居住環(huán)境、物業(yè)管理、公共服務(wù)、鄰里構(gòu)成等一系列問題也是重要的偏好因素。本文構(gòu)建住房偏好結(jié)構(gòu)方程模型也正是建立在住宅偏好這些內(nèi)涵的基礎(chǔ)之上，提出研究假設(shè)，確立住房偏好初始模型。在根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)對初始模型進(jìn)行路徑分析、假設(shè)檢驗(yàn)與修正，形成最終的結(jié)構(gòu)方程模型。 第六、結(jié)論與建議 調(diào)查得到的核心結(jié)論有：(1)已有的住房保障供給只滿足49.44%的住房保障需求; (2)以套型建筑面積為50平方米/套的標(biāo)準(zhǔn)，2011年遼寧省政府提出的建造34萬套保障房的目標(biāo)仍只滿足當(dāng)前住房保障需求50.97%；(3)房價、戶型結(jié)構(gòu)、基本生活設(shè)施等因素是市民選房滿足住房消費(fèi)需求時重點(diǎn)考慮的因素。 此外還得到其他相關(guān)結(jié)論，如：遼寧省城市基尼系數(shù)為0.68，說明現(xiàn)在遼寧省城市居民貧富差距很大；家庭人口數(shù)對住房室數(shù)和居住面積影響不顯著；58.6%有一處房產(chǎn)家庭和 69.3%租房家庭的住房室均人口數(shù)大于1，這些家庭存在多口人擠一屋的局面；租房家庭住房更擁擠。 為了解決這樣的住房保障問題，本報告提出了以下建議：(1)加大保障性住房的建設(shè)比例；(2)多途徑滿足保障性住房需求；(3)取消經(jīng)濟(jì)適用房和限價房的供給；(4)加大廉租房建設(shè)；(5)嚴(yán)格審查保障房的進(jìn)入和退出機(jī)制，健全相關(guān)法律制度；(6)保障房建設(shè)應(yīng)重視房屋及社區(qū)等因素 、重視物業(yè)；(7)建造多室小戶型保障房。
作品專業(yè)信息
撰寫目的和基本思路
- 當(dāng)前，我國房價不斷攀升，中低收入家庭很難買得起住房，從而產(chǎn)生了住房保障需求。本研究著眼于探索和解決當(dāng)前我國的城市居民住房需求問題，通過對遼寧省城市居民家庭的隨機(jī)抽樣調(diào)查，構(gòu)建遼寧省城市住房需求的預(yù)測模型；根據(jù)住房保障需求與住房需求的關(guān)聯(lián)，測算當(dāng)前遼寧省保障房的需求量。對影響住房偏好的因素進(jìn)行結(jié)構(gòu)方程模型分析，找出影響居民選房主要因素及各個因素間的聯(lián)系，并提出遼寧省住房保障政策和建設(shè)規(guī)劃的相關(guān)建議。
科學(xué)性、先進(jìn)性及獨(dú)特之處
- 用“需求”這一經(jīng)濟(jì)學(xué)概念研究住房保障這一公共物品，是本文的新視角。將住房需求理論引入住房保障需求研究，拓展了住房保障需求的研究視野。另一方面，采用宏觀統(tǒng)計數(shù)據(jù)和一手問卷調(diào)查數(shù)據(jù)相結(jié)合的數(shù)據(jù)處理方法，常規(guī)回歸分析與結(jié)構(gòu)方程模型分析相結(jié)合的統(tǒng)計分析方法，建立住房保障需求計量模型，是研究方法上的創(chuàng)新。
應(yīng)用價值和現(xiàn)實(shí)意義
- 為制定住房保障政策和保障房建設(shè)規(guī)劃提供參考。一方面，通過測算住房保障需求，對當(dāng)前遼寧省的住房保障供給的缺口有客觀上的認(rèn)識。另一方面，通過住房偏好結(jié)構(gòu)方程模型揭示居民選房的影響因素，使保障房建設(shè)有的放矢，切實(shí)滿足城市居民的實(shí)際需求。
作品摘要
- 隨著房價的攀升，普通市民難以通過自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力滿足住房需求，政府也提出了建設(shè)保障房的目標(biāo)。但究竟保障房需求量多大？應(yīng)如何測量？目前并無明確答案?；谶@樣的現(xiàn)實(shí)背景，筆者對遼寧省14個城市的1199戶居民家庭進(jìn)行問卷調(diào)查，結(jié)合遼寧省2000-2009年統(tǒng)計年鑒，測算出2011年遼寧省住房保障需求量為3335.35×(1±2.83%)萬平方米。住房偏好分析顯示，若居民購房是為了自住，會先考慮房屋自身情況，人文與自然環(huán)境次之。據(jù)此提出加大保障房建設(shè)規(guī)模，多途徑滿足保障房供給，取消經(jīng)濟(jì)適用房和限價房，嚴(yán)格審查和監(jiān)督保障房的進(jìn)入和退出機(jī)制，加強(qiáng)租房市場管理，建造多室小戶型保障房等建議。
獲獎情況及評定結(jié)果
- 無
參考文獻(xiàn)
- 1、遼寧省2011年計劃建設(shè)34萬戶保障房； 2、2009年住房施工面積為14527萬平方米； 3、國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見； 4、2009-2011年遼寧省政府工作報告； 5、2000-2009年遼寧省統(tǒng)計年鑒； 6、鄧衛(wèi) 宋揚(yáng). 住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]，清華大學(xué)出版社，2008年版； 7、陳杰.城市居民住房解決方案[M]，上海財經(jīng)大學(xué)出版社，2009年版； 8、Chu-Chia Lin Sue-Jing Lin. An Estimation of Elasticities of Consumption Demand and Investment Demand for Owner-Occupied Housing in Taiwan : A Two-Period Model[J] International Real Estate Review, 1999(2). 9、O.J. Ndubueze.Urban Housing Affordability and Housing Policy Dilemmas in Nigeria[D]，University of Birmingham，2009.
調(diào)查方式
- 1、借助計算機(jī)輔助問卷調(diào)查技術(shù)進(jìn)行分層隨機(jī)抽樣電話問卷調(diào)查； 2、查閱遼寧省2000-2009年統(tǒng)計年鑒獲得相關(guān)數(shù)據(jù)。
同類課題研究水平概述
- 謝樊認(rèn)為居民的住房需求主要是對自我實(shí)現(xiàn)、尊重與地位、歸宿與相愛、安全、生理的追求。它主要受到收入、房價、偏好、預(yù)期、利率等因素的影響。任放等人用意愿調(diào)查法和現(xiàn)實(shí)性偏好法對成都市住房需求結(jié)構(gòu)進(jìn)行度量，認(rèn)為住房供需結(jié)構(gòu)錯位是當(dāng)前我國許多城市住房市場面臨的主要問題，而針對供需結(jié)構(gòu)錯位的分析、研究和調(diào)控決策都必須以對住房需求結(jié)構(gòu)的準(zhǔn)確把握為基礎(chǔ)。 Chu-Chia Lin和Sue-Jing Lin在臺灣自住住房的兩期模型中，將購房者的住房需求分為消費(fèi)需求和投資需求，并把戶主分為三種類型，即租房者、擁有一處房產(chǎn)的業(yè)主，以及擁有兩套及以上房產(chǎn)的業(yè)主。作者認(rèn)為，租房者只有消費(fèi)需求，擁有一處房產(chǎn)的業(yè)主既有消費(fèi)需求又有投資需求，對兩套及以上房產(chǎn)的業(yè)主只存在投資需求。受這一觀點(diǎn)啟發(fā)，筆者將住房需求分為住房消費(fèi)需求和住房投資需求；住房保障需求屬于住房消費(fèi)需求的一部分，即靠自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力無法滿足的基本消費(fèi)需求，不包括其投資需求。 余凌志認(rèn)為城鎮(zhèn)低收入家庭住房問題的核心是住房支付能力問題，文中比較研究了房價收入比(PIR)指標(biāo)、租金收入比(RIR)指標(biāo)、住房消費(fèi)比例指標(biāo)、HAI指數(shù)、收入余額指標(biāo)(Residual income indicator)等國內(nèi)外多種住房支付能力評價方法，最后將全體居民中位收入的50%或60%定義為最低生活保障線。本研究也以此方法進(jìn)行類比，將最低住房保障線定為全體市民“住房負(fù)擔(dān)能力”的60%。O.J.Ndubueze利用2003-2004年尼日利亞生活水平調(diào)查的數(shù)據(jù)，經(jīng)過提出假設(shè)、構(gòu)建模型、驗(yàn)證假設(shè)、調(diào)整模型，得出尼日利亞的住房可支付能力的總公式，探討不同社會經(jīng)濟(jì)群體之間的不同住房可支付能力，并由研究成果出發(fā)，提出尼日利亞的住房政策和規(guī)劃，并對該國住房政策改革進(jìn)行反思。 關(guān)于住房保障需求方面的研究，多數(shù)學(xué)者都是在已往統(tǒng)計數(shù)據(jù)之上進(jìn)行的。余凌志運(yùn)用的收入余額指標(biāo)方法所需要的大量單個家庭的收入和支出數(shù)據(jù)，僅從理論方面作了探討以及案例分析;O.J.Ndubueze盡管經(jīng)過了提出假設(shè)、構(gòu)建模型等一系列研究分析，但其所選數(shù)據(jù)仍非一手?jǐn)?shù)據(jù)，其數(shù)據(jù)有效性和據(jù)此而得出的研究成果仍待考證。
