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基本信息
- 項目名稱：
- 上海市經(jīng)濟適用住房家庭金融支持政策調(diào)查研究
- 小類：
- 社會
- 簡介：
- 通過對兩個試點區(qū)實際情況調(diào)研和對社會上潛在的經(jīng)濟適用住房申請對象的抽樣調(diào)查，以了解實際情況和社會預(yù)期，為進一步完善政策提供決策參考。
- 詳細介紹：
- 經(jīng)濟適用住房作為一項重要的住房保障制度于2010年底在上海兩個區(qū)試點結(jié)束，并于2011年在全市逐步推開。上海的經(jīng)濟適用住房制度主要面向中低收入家庭，這部分家庭收入低、積蓄少，如何解決購房資金問題一直是社會各界關(guān)心的問題。為此，我們分別通過座談、走訪和問卷調(diào)查三種方式，對試點區(qū)中經(jīng)濟適用住房已享受家庭和其它區(qū)經(jīng)濟適用住房潛在申請對象進行調(diào)查。 經(jīng)濟適用住房制度一年的試點情況平穩(wěn)有序，得到社會各界的認可。試點中的經(jīng)濟適用住房享受家庭以有住房的“老居民”為主，“新上海人”相對較少。超過90%的家庭在購買經(jīng)濟適用住房時都要借款，借款在50%到80%之間的占比達到75%以上。部分家庭面臨籌資困難的主要原因為家庭成員收入低、工作不穩(wěn)定或已退休，較難申請商業(yè)銀行貸款，往往也不符合住房公積金條件。雖然我們發(fā)現(xiàn)賣掉原有住房能夠很好地解決資金困難，但大多數(shù)家庭不愿選擇這一方式。 從試點區(qū)的情況看，在各方面的共同努力下，雖然申請家庭籌資有壓力，但基本可以解決，因無法籌到資金而退出申請的家庭非常少。主要支持方式是建設(shè)銀行等商業(yè)銀行和公積金中心在政策上進行了相應(yīng)的優(yōu)惠，如通過原有住房抵押取得貸款、將退體金作為工資收入處理，允許提取直系親屬的公積金等。總體上看，通過商業(yè)銀行信貸和公積金信貸支持的家庭約占70%左右。 從對今年經(jīng)濟適用住房潛在申請家庭的問卷調(diào)查看，潛在申請家庭以“核心三口之家”為主，其中，1~3人的家庭占到75.7%，家庭的人均月收入在2000~3000元之間的居多，占到45.3%，這部分家庭有一定的能力購買經(jīng)濟適用住房，但需要相應(yīng)的金融的支持。有自有住房的家庭占到80.7%，其中有25.7%的家庭準(zhǔn)備賣掉原有住房籌集資金，其他家庭打算出租或自用的分別占41%和31%。有58%的家庭在資金籌集中擬以借款為主。約80%的潛在申請家庭希望通過信貸解決資金困難，其中，52.2%的家庭希望獲得公積金貸款，28.7%希望獲得商業(yè)銀行貸款。預(yù)計借款比例在30%~50%之間的有45%的家庭，在30%以下有32.6%的家庭。97.5%的家庭預(yù)計每月的還款額占家庭收入的比例在50%以下，其中72.4%的家庭預(yù)計月還款額占家庭收入比例在35%以下。預(yù)計還清借款的時間，在10年以內(nèi)的占60%，15年以內(nèi)的占88.7%。預(yù)期在申請銀行貸款可能遇到的困難主要有，40.6%的居民預(yù)計貸款額度過小，23.5%的家庭覺得貸款利率過高難以承受，22.7%的家庭預(yù)計通過審批困難，其主要原因是分別是收入不高、經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)特點和工作不穩(wěn)定。購買經(jīng)濟適用住房后的打算中，49.7%的家庭購買經(jīng)濟適用住房打算長期居住，46.7%的家庭打算以后出售再購大一點的住房。有54.4%的被調(diào)查對象表示會選擇“先租后賣”的經(jīng)濟適用住房，有68%的表示會考慮“長期租賃”的經(jīng)濟適用住房政策。 從調(diào)查的總體來看，經(jīng)濟適用住房是適合上海實際的住房保障政策，籌資困難仍是許多經(jīng)濟適用住房家庭面臨的主要問題，多數(shù)家庭不愿賣掉原有住房籌資，未來的經(jīng)濟適用住房家庭在籌集資金時仍將面臨缺乏金融支持的現(xiàn)狀。因此，我們建議，出臺政策鼓勵商業(yè)銀行支持經(jīng)濟適用住房家庭，創(chuàng)新公積金政策、金融工具支持中低收入家庭，開發(fā)金融產(chǎn)品支持企業(yè)經(jīng)營租賃型經(jīng)濟適用住房，在申請受理時金融部門需提前介入政策咨詢等。
作品圖片
作品專業(yè)信息
撰寫目的和基本思路
- 經(jīng)濟適用住房家庭收入低、積蓄少，如何解決購房資金問題一直是社會各界關(guān)心的問題。為此，我們組成調(diào)研小組，利用寒假時間，結(jié)合自己的專業(yè)知識，開展了社會調(diào)查，分別通過對兩個試點區(qū)實際情況調(diào)研和對社會上潛在的經(jīng)濟適用住房申請對象的抽樣調(diào)查，以了解實際情況和社會預(yù)期，為進一步完善政策提供決策參考。
科學(xué)性、先進性及獨特之處
- 調(diào)研對象方面，我們分別對徐匯、閔行兩區(qū)已享受經(jīng)濟適用住房政策的家庭、兩區(qū)住房保障工作人員、全市其他區(qū)縣經(jīng)濟適用住房潛在申請家庭進行既全面又典型的調(diào)查；在調(diào)研方式上，我們采用了座談、家庭走訪、問卷調(diào)查等多種形式；在數(shù)據(jù)的處理上，我們運用了SPSS數(shù)據(jù)分析系統(tǒng)。
應(yīng)用價值和現(xiàn)實意義
- 盡管經(jīng)適房價格已經(jīng)比較低，但是仍然需要考慮到一個人均月收入不超過2300元的家庭要支付起近三十萬的房價不是一件易事。我們有理由相信金融機構(gòu)在這個保障民生項目上應(yīng)該給出更好的解決方案。本項目即旨在通過實地考察，研究目前適用于經(jīng)濟適用房的金融政策，通過對目前經(jīng)濟適用房金融保障情況有一個詳細的了解，并希冀一個更完善的方案，以此來真正實現(xiàn)經(jīng)濟適用房政策保障住房的目的。
作品摘要
- 經(jīng)濟適用住房作為一項重要的住房保障制度于2010年底在上海兩個區(qū)試點結(jié)束，并于2011年在全市逐步推開。上海的經(jīng)濟適用住房制度主要面向中低收入家庭，這部分家庭收入低、積蓄少，如何解決購房資金問題一直是社會各界關(guān)心的問題。為此，我們分別通過座談、走訪和問卷調(diào)查三種方式，對試點區(qū)中經(jīng)濟適用住房已享受家庭和其它區(qū)經(jīng)濟適用住房潛在申請對象進行調(diào)查。 從調(diào)查的總體來看，經(jīng)濟適用住房是適合上海實際的住房保障政策，籌資困難仍是許多經(jīng)濟適用住房家庭面臨的主要問題，多數(shù)家庭不愿賣掉原有住房籌資，未來的經(jīng)濟適用住房家庭在籌集資金時仍將面臨缺乏金融支持的現(xiàn)狀。因此，我們建議，出臺政策鼓勵商業(yè)銀行支持經(jīng)濟適用住房家庭，創(chuàng)新公積金政策、金融工具支持中低收入家庭，開發(fā)金融產(chǎn)品支持企業(yè)經(jīng)營租賃型經(jīng)濟適用住房，在申請受理時金融部門需提前介入政策咨詢等。
獲獎情況及評定結(jié)果
- 作品將發(fā)表于《中國房地產(chǎn)研究》季刊上，已錄用。
參考文獻
- 上海市試點區(qū)域城鎮(zhèn)居民家庭申請購買經(jīng)濟適用住房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)（暫行）
調(diào)查方式
- 分別采用座談、家庭走訪和問卷調(diào)查三種形式
同類課題研究水平概述
- 如果把經(jīng)濟適用房從建設(shè)、銷售到管理視為一個供應(yīng)鏈的話，每一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都可能導(dǎo)致經(jīng)濟適用房的“不經(jīng)濟”或“不適用”。鑒于此，近年來許多學(xué)者針對經(jīng)濟適用房的各個環(huán)節(jié)可能存在的問題，從不同視角進行了相關(guān)分析，例如，許多學(xué)者認為當(dāng)前經(jīng)濟適用房建設(shè)中的現(xiàn)存矛盾，實際上是社會保障與市場利益之間的矛盾。越來越多的學(xué)者開始質(zhì)疑經(jīng)濟適用房的“經(jīng)濟性”。經(jīng)濟適用房的選址不當(dāng)，造成了大規(guī)模人口日夜鐘擺式的單項流動，“職居分離”則進一步引發(fā)了惡性交通堵塞、環(huán)境污染、管理混亂等現(xiàn)象的產(chǎn)生。對經(jīng)濟適用住房家庭的研究較少，對中低收入家庭住房金融支持的調(diào)查還沒有。 從對經(jīng)濟適用住房家庭的金融支持政策研究看，國外已有的研究多側(cè)重于住房金融整體進行研究，而較少從政策設(shè)計的角度對中低收入家庭住房金融政策進行專題研究。國內(nèi)的研究主要是介紹國外的住房金融制度，如汪利娜（1999）詳細地介紹了美國住房金融體制，郁文達（2000）初步比較了各國的住房金融制度等。 從實踐看，新加坡的中央公積金制度非常有借鑒意義，他們的公積金不僅用于支持建設(shè)公共住房，還支持建屋發(fā)展局向中低收入家庭提供低息購房貸款，使多數(shù)中低收入家庭沒有購房困難。澳大利亞對首次購房家庭也有補貼。而我國香港對住房保障家庭的購房也有專門的低息貸款和住房按揭補貼。這些都說明在向中低收入家庭供應(yīng)低價住房的同時，還要有相應(yīng)的金融支持政策，才能取得良好的效果。這也是新加坡和我國香港住房保障取得顯著成績的重要原因。而我國對中低收入家庭的住房支持政策起步較晚，目前主要集中在建設(shè)實物保障性住房為主的階段，尚沒有形成有效的金融支持政策。
