題-1_100_100.jpg)
基本信息
- 項目名稱：
- 中國房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的缺陷及改進思路
- 小類：
- 管理
- 簡介：
- 在上海、深圳、武漢等典型大城市實踐的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)中，對現(xiàn)狀評判的核心基礎(chǔ)是采用3σ控制原理作為單指標(biāo)的警情判別準(zhǔn)則。但我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程短的現(xiàn)實，使得這一準(zhǔn)則運用面臨尷尬的境地，即使有學(xué)者注意這一問題，但沒有提出很好的解決辦法，本文在這一方面做出了有益的工作，突破了這一瓶頸。 作品從房地產(chǎn)周期波動成分的非對稱性以及統(tǒng)計學(xué)角度，分析了我國房地產(chǎn)綜合模擬風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)存在單指標(biāo)波動均衡值與標(biāo)準(zhǔn)差估計存在有偏性問題。在剖析問題存在的深層次原因的基礎(chǔ)上，依據(jù)長期趨勢理論以及置信度理論構(gòu)建了相應(yīng)模型，提出指標(biāo)特征值改進思路。案例研究顯示，改進思路能有效解決了風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)單指標(biāo)無警域與現(xiàn)實之間的矛盾，有利于改善房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)對現(xiàn)狀判別的準(zhǔn)確性及有效性
- 詳細(xì)介紹：
- 一、房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的缺陷. 預(yù)警的核心機制就是對現(xiàn)狀的判別準(zhǔn)則，各城市預(yù)警實踐的準(zhǔn)則一般是統(tǒng)計學(xué)原理中的3σ控制原理。然而，從統(tǒng)計學(xué)角度，房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程較短的現(xiàn)狀使得3σ控制原理的前提條件難以滿足；從經(jīng)濟意義講，上海、深圳等東部城市享有國家優(yōu)惠政策所帶來了房地產(chǎn)市場長時期的繁榮，即實施市場經(jīng)濟以來，較多年份處于繁榮狀態(tài)，導(dǎo)致表征市場狀態(tài)的數(shù)據(jù)偏高，利用原始數(shù)據(jù)計算所得的指標(biāo)（如住房竣工面積）增長率正常區(qū)間如【-7%，44%】為正常無警區(qū)域，即增長率為-7%或44%為正常狀態(tài)，與住房竣工面積至少為人口自然增長率的基本判斷相矛盾；而深圳的預(yù)警系統(tǒng)則將其標(biāo)準(zhǔn)化，進一步掩蓋了事實真相。從指標(biāo)波動圖來看，反映為半波長與振幅的非對稱性（如作品附件中的圖一），使得指標(biāo)的均值和標(biāo)準(zhǔn)差估計產(chǎn)生有偏性問題。 二、缺陷的改進思路(不詳細(xì)闡述). （由于涉及到較復(fù)雜的數(shù)學(xué)理論推導(dǎo)，在此不作詳細(xì)陳述） （一）改進思路一. 我們直接給出結(jié)論：以長期趨勢曲線的波動增長率替代指標(biāo)波動增長率，可以有效剔除循環(huán)波動因素的影響。即使在時間序列較短的情況下，也在較大程度上效正了指標(biāo)特征值估計的有偏性。 （二）改進思路二. 若單指標(biāo)特征值估計有偏性的方向確定，可以運用灰色系統(tǒng)理論將特征值估計反方向進行調(diào)整。則可通過建模加以調(diào)整，見附件。 三、案例分析 以上海市住房竣工面積為例，可得到這一單指標(biāo)未修正無警區(qū)域，改進思路一、二的無警區(qū)域分別為【-7%，44%】,【4.92%，21.54%】，【5.07%，14.43%】（具體見作品附件中的圖示），顯然，改進思路一、二較好的達(dá)到了預(yù)警域的合理修正，能與人們直觀判別吻合。 四、主要結(jié)論： 1.兩種方案均能有效解決實際中樣本特征值的有偏性問題。 2.兩種方案的應(yīng)用范圍: （1）當(dāng)知道指標(biāo)特征值有偏的方向性時，利用改進方案二效果更好。 （2）當(dāng)不知道指標(biāo)特征值估計有偏的方向時（如復(fù)合指標(biāo)：房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重），利用改進方案一。
作品專業(yè)信息
撰寫目的和基本思路
- 【目的】針對我國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)預(yù)警準(zhǔn)則難以判別房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的實際情況，構(gòu)建統(tǒng)計修正模型試圖提高我國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)預(yù)警的準(zhǔn)確性及有效性問題。 【基本思路】1. 從直觀與理論的角度分析當(dāng)前房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的缺陷。2. 依據(jù)預(yù)警系統(tǒng)缺陷，構(gòu)建統(tǒng)計理論模型及灰系統(tǒng)模型來修正預(yù)警系統(tǒng)。 3.以典型案例城市為例，證明兩種模型在實踐應(yīng)用中的可行性。4.對兩種修正模型的適用范圍進行討論和界定。
科學(xué)性、先進性及獨特之處
- 【科學(xué)性】作品以我國各城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)存在的缺陷為研究對象，通過統(tǒng)計學(xué)理論，灰系統(tǒng)理論構(gòu)建修正模型，并以案例城市為例進行實證研究。模型推導(dǎo)邏輯嚴(yán)謹(jǐn)，并能應(yīng)用于城市預(yù)警實踐是作品科學(xué)性的體現(xiàn)。 【先進性及獨特之處】對實踐中預(yù)警系統(tǒng)的預(yù)警準(zhǔn)則，作品首次指出其存在的缺陷，研究視角新穎；依據(jù)缺陷的存在原因，從統(tǒng)計學(xué)理論，灰系統(tǒng)理論構(gòu)建修正模型，顯示了研究方法的創(chuàng)新。
應(yīng)用價值和現(xiàn)實意義
- 作品來源于實踐，是對實踐的分析，并在理論上進行了升華，可為各城市政府房地產(chǎn)部門提高預(yù)警系統(tǒng)的準(zhǔn)確性和有效性提供一定的理論與實踐指導(dǎo)；模型易與原有系統(tǒng)結(jié)合，轉(zhuǎn)化為固定模式，具有較強的實際可操作性。
作品摘要
- 【作品摘要】從房地產(chǎn)周期波動成分的非對稱性以及統(tǒng)計學(xué)角度，分析了我國房地產(chǎn)綜合模擬風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)存在單指標(biāo)波動均衡值與標(biāo)準(zhǔn)差估計有偏性的缺陷。在剖析缺陷存在的深層次原因的基礎(chǔ)上，依據(jù)長期趨勢理論、灰色系統(tǒng)理論以及置信度理論構(gòu)建了相應(yīng)修正模型，提出指標(biāo)特征值改進思路。案例研究顯示，改進思路能有效解決了風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)單指標(biāo)無警域與現(xiàn)實之間的矛盾，有利于改善預(yù)警系統(tǒng)的準(zhǔn)確性和有效性。
獲獎情況及評定結(jié)果
- 作品發(fā)表與登載： 1.陳峰. 中國房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的缺陷及改進思路. 統(tǒng)計研究 , 2008, 25(12): 53-58（CSSCI,統(tǒng)計類權(quán)威期刊） （Chen Feng. The Existing Drawback of China’s Real Estate Risk Early-warning System and the Thoughts of Improvement. , 2008, 25(12): 53-58） 2.作品已被深圳市房地產(chǎn)研究中心的預(yù)警系統(tǒng)所采用。(2009年4月)。 3.作品在2009年4月獲華中師范大學(xué)“挑戰(zhàn)杯”競賽特等獎。 4.作品在2009年6月獲湖北省第八屆“挑戰(zhàn)杯青春在WO”競賽一等獎.
參考文獻(xiàn)
- [1]上海社會科學(xué)院房地產(chǎn)研究中心.中國城市房地產(chǎn)發(fā)展評價和預(yù)警體系研究[R].2007年. [2]丁烈云、李斌，房地產(chǎn)市場預(yù)警調(diào)控系統(tǒng)的構(gòu)筑技術(shù)要點及流程設(shè)計，系統(tǒng)工程理論與實踐，2002(4):58~61. [3]李斌、丁烈云. 房地產(chǎn)景氣預(yù)警中DI的改進及CI的精度比較研究，系統(tǒng)工程理論與實踐，2003(1)：53~58。 [4]張泓銘等. 城市房地產(chǎn)預(yù)警研究（下）——綜合模擬法的應(yīng)用[J]. 中國房地產(chǎn),2004(12):14~17. [5]王鋒,蘇良生. 深圳房地產(chǎn)預(yù)警體系研究[J], 建筑科技2003(12):52~53. [6]郭磊,王鋒,蘇良生. 深圳市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)研究[J],數(shù)量經(jīng)濟與技術(shù)經(jīng)濟研究2003(7)：22~26. [7]S.L.Chen. Application of Fuzzy Comprehensive Judgment in IWR [J].Fuzzy Math., 2001 (9):739~744. [8]Allen, F. and Gale, D (2000), Bubbles and Crises, The Economic Journal, 110(January), 236-255. [9]Kummerow,G.R., A System Dynamics Model of Cycle Office Oversupply, Journal of Real Estate Research, 1999,18(1) ，pp233-255.
調(diào)查方式
- 深入考察了武漢、深圳以及上海房地產(chǎn)部門的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。（主要是通過網(wǎng)絡(luò)資料、文獻(xiàn)資料的方式考察，如上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的研究報告、深圳房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)及武漢市預(yù)警系統(tǒng)在網(wǎng)上公布的相關(guān)研究成果等）
同類課題研究水平概述
- 在國外，對房地產(chǎn)風(fēng)險的研究主要集中于資產(chǎn)泡沫。資產(chǎn)泡沫研究的重要成果主要有：Blanchard-Wetson(1982),DeLong(1990),Allen 等(1993)分別從理性預(yù)期,正反饋行為,信息不對稱的角度來研究資產(chǎn)價格泡沫。關(guān)于泡沫檢驗也有大量學(xué)術(shù)文獻(xiàn)，如超常易變性檢驗(Shiller，1981)；Flood-Garber(1980)提出的直接檢驗。但關(guān)于房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險研究較少。Wong(1998),Allen 等(1998)從預(yù)期及信息不對稱角度對房地產(chǎn)風(fēng)險加以研究，現(xiàn)在大多學(xué)者如JanCadil(2009)等對房地產(chǎn)風(fēng)險的研究多集中于泡沫檢驗。而風(fēng)險擴散的預(yù)警在房地產(chǎn)領(lǐng)域研究更少，預(yù)警多集中于宏觀。如美國哈佛指數(shù)對經(jīng)濟的景氣預(yù)警，但1929年經(jīng)濟大蕭條導(dǎo)致了哈佛指數(shù)預(yù)測的失敗。其后，穆爾選擇核心指標(biāo)，并將指標(biāo)分成先行、同步和滯后三類來進行經(jīng)濟預(yù)警。60年代后，景氣預(yù)警從民間走入了政府研究和使用階段。但產(chǎn)業(yè)預(yù)警體系很少，僅僅有少量的綜合模擬評價體系和信心指數(shù)，如：美國的住房泡沫周期指數(shù)等。 國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格風(fēng)險的研究主要集中于2000年之后。如謝經(jīng)榮等(2002),袁志剛等(2003),王維安等(2006)以Allen研究為基礎(chǔ)探討泡沫的膨脹及其在區(qū)域間的擴散。胡建穎等(2006)也都從學(xué)術(shù)角度進行了研究。房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警研究中，在學(xué)術(shù)上的研究有，胡建穎等（2007），陳日清等（2007）應(yīng)用計量模型對房地產(chǎn)泡沫進行預(yù)警。中科院閆研、成思危等（2007）建立土地收益“負(fù)紅利”來進行預(yù)警預(yù)報。在實踐上，丁烈云等1997，2004年主持了兩項關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警的國家自然科學(xué)基金課題，設(shè)計了城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)REEWS軟件，而王峰等、張鴻銘等也開始研究房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，后者承擔(dān)了建設(shè)部房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)課題。然而，國內(nèi)研究多基于學(xué)術(shù)層面的研究。應(yīng)用于城市預(yù)警實踐的主要有丁烈云教授等設(shè)計的REEWS軟件，王峰等在深圳實踐的預(yù)警系統(tǒng)，張鴻銘等在上海實踐的預(yù)警系統(tǒng)。但上海、深圳、武漢等許多城市的預(yù)警系統(tǒng)的監(jiān)測效果并不理想。其中重要原因就是單指標(biāo)預(yù)警準(zhǔn)則存在缺陷。 因此我國房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的改善首先應(yīng)對預(yù)警準(zhǔn)則進行合理修正，促進城市房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)準(zhǔn)確性與有效性的提高。本作品在這一方面做出了有益的嘗試，取得了一定的突破。
