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基本信息
- 項目名稱：
- 居者有其屋：市場決定還是政府主導(dǎo)？ ——基于房地產(chǎn)市場買賣行為調(diào)查
- 小類：
- 經(jīng)濟
- 簡介：
- 針對當(dāng)前中國所面臨的問題:居者有其屋。所提出的問題也值得關(guān)注：居者有其屋應(yīng)由政府主導(dǎo)還是市場決定。該研究不是對這些問題泛泛而論，而是先進行了大量調(diào)查，采用現(xiàn)代統(tǒng)計技術(shù)對數(shù)據(jù)進行分析，在此基礎(chǔ)上提出政策建議。 該作品值得關(guān)注的理論意義和政策意義，所出政策建議為政府制定更有效的政策提供有價值的借鑒。該研究所達到的理論深度也是值得肯定的。
- 詳細介紹：
- 居者有其屋：市場決定還是政府主導(dǎo)？ ——基于房地產(chǎn)市場買賣行為調(diào)查 河南財經(jīng)政法大學(xué) 梁 宇 林 昊 王賽男 吳孔耀 王 軒 魏雪云 周 鍇 李 楠 張 瑜 李 維 指導(dǎo)老師：樊明教授 摘 要 中國房地產(chǎn)政策選擇所要回答的一個基本問題是：要解決中國人居者有其屋，是應(yīng)主要由市場決定還是政府主導(dǎo)？為遏制高房價，中央政府進行了數(shù)輪調(diào)控，就已完成的而言，均未達到預(yù)期目標(biāo)，相反，房價卻在不斷調(diào)控中節(jié)節(jié)攀升。本報告對以上問題進行研究。為此， 2010年小組成員調(diào)查了近百個城市的市民購房行為，共完成有效問卷4743份。在此基礎(chǔ)上研究了購房者的購房行為，通過其他數(shù)據(jù)和資料研究開發(fā)商的供給行為，由此理解房地產(chǎn)市場及市場與政策的互動關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為過量需求，而供給短期難以滿足需求，由此導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。房價上漲吸引社會大量資源投入到房地產(chǎn)業(yè)，快速改善著中國人民的居住條件，因此中國的房地產(chǎn)市場是一個有效的市場。中國的房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求將長期存在，不易形成房地產(chǎn)泡沫。中國的炒房客大多將暫時擁有的房屋用于出租，因此，總體來說炒房并非不良行為。政府的調(diào)控政策中有相當(dāng)一部分在減少供給，對需求的遏制也只有短期效果，是房價在反復(fù)調(diào)控中不斷上漲的重要原因?？偟膩碚f，要解決中國民眾的住房問題，首要在市場，其次在政府。 關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn) 房地產(chǎn)買賣行為 房地產(chǎn)政策 1 引言：主題和方法 1.1 本研究的主題 本研究所指房地產(chǎn)主要指的是住房房地產(chǎn)，房地產(chǎn)政策也主要是指住房房地產(chǎn)政策，即國家調(diào)節(jié)住房建設(shè)和流通的法令、法規(guī)和措施的總和。1949年中華人民共和國成立之初，借鑒當(dāng)時蘇聯(lián)的住房制度，主要通過福利分房解決城鎮(zhèn)居民的住房。然而，這種福利分房制度把居民住房的責(zé)任主要推給國家，很難很好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題。改革開放后，中國逐漸開始了住房市場化的改革。1998年，中國取消了福利分房，開始了大規(guī)模的住房市場化改革。之后，城鎮(zhèn)居民人均建筑面積快速提高，住房條件得到明顯改善，但同時導(dǎo)致房價不斷高漲，引起中低收入居民普遍不滿。于是，從2003年開始中國政府對房價進行了數(shù)輪調(diào)控，但房價在調(diào)控中不斷攀升。本研究的重點在于，要解決城鎮(zhèn)居民住房問題，主要應(yīng)由市場決定還是政府主導(dǎo)？同時要反思，為什么國家數(shù)輪調(diào)控都達不到預(yù)期效果，相反房價卻不斷攀升。 1.2 本研究的方法 一是基于調(diào)查進行研究。2010年6月～2010年11月，小組成員調(diào)查了近百個城市的市民購房行為。共收集有效問卷4743份。其中北京、上海、廣州等一線城市問卷849份，天津、南京、武漢、鄭州等二線城市問卷2256份。調(diào)查所獲得的數(shù)據(jù)為本研究奠定了良好的基礎(chǔ)，也構(gòu)成了本研究的重要特色。 二是基于行為討論政策。明確政策和行為的關(guān)系是制定正確政策的基礎(chǔ)。要制定一項好的政策，首先要確定什么是受政策影響的群體良好的行為，通俗地說，就是我們希望他們做什么，根據(jù)政策和行為的關(guān)系，制定正確的政策，這就需要研究政策和行為的關(guān)系。 三是建立在扎實調(diào)查和經(jīng)驗研究基礎(chǔ)上的批判精神。通過調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)中國目前的房地產(chǎn)政策有諸多需要調(diào)整之處，而學(xué)術(shù)文獻中也存在諸多在我們看來是錯誤的觀點。我們基于研究，提出獨立的見解，對政策和文獻中我們認(rèn)為不正確的部分給予批評。 2 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的問題 要研究未來中國房地產(chǎn)政策，有必要對建國以來的房地產(chǎn)政策及其存在問題進行一次系統(tǒng)回顧和深刻反思，以此為基礎(chǔ)提出房地產(chǎn)政策調(diào)整的建議。 2.1 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的沿革 中華人民共和國成立至今，房地產(chǎn)政策經(jīng)歷了四次大的變革和調(diào)整。1949～1978年，住房被當(dāng)作福利，以“低租金、高補貼、配給式”的模式提供給城市居民。1979～1998年，在改革開放的大潮下，城鎮(zhèn)住房政策表現(xiàn)為更積極地推進商品化、市場化，逐步實行住房制度改革，發(fā)展房地產(chǎn)市場。1998年7月，國務(wù)院頒發(fā)《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，取消中國近50年的福利住房制度，實行住房分配貨幣化，政府通過公積金、補貼、放寬貸款條件等制度鼓勵居民購房，個人擁有住房成為政策的主導(dǎo)。市場化運作大大改善了城鎮(zhèn)居民的居住條件，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸發(fā)展成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房價不斷攀升，引發(fā)諸多社會問題。2003年以來，國家出臺了一系列調(diào)控政策，旨在遏制房價過快增長，解決中低收入人群住房問題。 2.2 中國現(xiàn)行房地產(chǎn)政策的問題 2003年以來，政府每次政策調(diào)控換來的都只是房價短期的波動和長期的高速增長，政府抑制房價的基本目標(biāo)沒能實現(xiàn)。無可置疑，中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)政策存在著諸多問題。 第一，調(diào)控政策效果與目標(biāo)不一致。政府通過提高首付，上調(diào)貸款利率，限購等政策抑制了房地產(chǎn)短期的市場需求，但長期來看增加了消費者實際買房成本。限制貸款、緊縮地根、限制開發(fā)商定價權(quán)、限制外資投資房地產(chǎn)等政策抑制了市場中住房的供給，對于抑制房價上漲過快的目的來說，更是背道而馳。 第二，政府政策調(diào)控導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的停滯。政府的調(diào)控政策，使居民的購房意愿不能通過價格正常表達出來。生產(chǎn)停滯，市場供給下降。 第三，現(xiàn)行土地供給制度存在著問題?，F(xiàn)行的土地供給制度導(dǎo)致城市建設(shè)用地緊張，土地價格不斷攀升，是房地產(chǎn)價格不斷上漲的重要原因。 第四，經(jīng)濟適用房、廉租房的兩難境地。通過經(jīng)濟適用房、廉租房解決廣大中低收入人群住房問題，一定意義上來說則又回到市場化改革前主要由政府解決老百姓的住房問題，這很難做到，即便做到也是高成本的。政府現(xiàn)實能做到的是通過經(jīng)濟適用房、廉租房解決少部分中低收入人群的住房問題，則又和所設(shè)定的政策目標(biāo)不相一致。 第五，社會不公平。政府興建經(jīng)濟適用房解決城市中低收入人群的住房問題，讓中高收入人群到市場購買高價商品房，有違市場經(jīng)濟的基本分配制度，降低了社會成員通過自身努力改善生活的動力。 第六，政策調(diào)控受到地方政府阻力。地方政府在執(zhí)行中央政府房地產(chǎn)調(diào)控政策時會大打折扣，中央政府的各種政策措施無法得到真正落實。 第七，“小產(chǎn)權(quán)房”困境。越來越多的人購買小產(chǎn)權(quán)房。現(xiàn)在政府面臨兩難困境：如果任由小產(chǎn)權(quán)房自由發(fā)展，則有損法律的嚴(yán)肅性；如果強行取締，更缺乏可操作性。 第八，政策調(diào)控工具用之殆盡。政府使用財政、貨幣、稅收、土地等政策，從限制供給到抑制需求，層出不窮，但遏制房價過快上漲的目標(biāo)始終未能實現(xiàn)。然而，現(xiàn)在政府可用的政策調(diào)控工具卻越來越少，調(diào)控的未來令人擔(dān)憂。 第九，市場機制的作用受到遏制。政府的過多政策調(diào)控，遏制了市場機制發(fā)揮作用，導(dǎo)致價格不能有效的引導(dǎo)房地產(chǎn)的生產(chǎn)和消費，從而使資源得不到有效配置。 3 城鎮(zhèn)居民購房行為 農(nóng)村居民可以在自己的宅基地上建造房屋,不同于此,城鎮(zhèn)居民的住房主要是靠購買所獲得。城鎮(zhèn)居民的購房行為較為復(fù)雜，涉及購房意愿，預(yù)算，面積等諸多方面。 3.1 城鎮(zhèn)居民購房意愿影響因素 城鎮(zhèn)居民購房意愿很大程度上決定了房地產(chǎn)市場的需求,并深刻影響著房價。購房作為一項大規(guī)模支出,其意愿的形成要參考眾多因素。 3.1.1 個人月收入 個人月收入與購房意愿有著密切聯(lián)系。購房需要大量的資金，這些資金中一部分為個人月收入所提供。表3-1顯示，整體來說購房意愿隨個人月收入的增加而增強。 表3-1 已有房屋套數(shù)與購房意愿 收入(元) 想買房百分比（%） 樣本數(shù) (0,1500] 69.51 1253 (1500,2500] 71.74 1334 (2500,4500] 75.48 1352 >4500 74.97 315 3.1.2 房屋單位面積價格 城鎮(zhèn)居民所了解的信息關(guān)系到自身購房意愿。問卷詢問了受訪者所知其所在城鎮(zhèn)房價范圍，我們?nèi)∽畹蛢r和最高價的平均數(shù)作為房價。表3-2顯示，整體來說隨著房價的增加，購房意愿反而增強。 表3-2 房價與購房意愿 房價(元) 想買房百分比(%) 樣本數(shù) (0,2500] 71.06 667 (2500,4000] 70.96 799 (4000,6000] 71.70 1173 (6000,9000] 75.67 896 >9000 79.75 880 這種現(xiàn)象可能與房價的上漲速度有關(guān)。根據(jù)《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2010》提供的35個大中城市數(shù)據(jù)，如圖3-1顯示，我們發(fā)現(xiàn)，整體看來，房價越高其上漲速度越快。在這種情況下，城鎮(zhèn)居民可能會將預(yù)期的住房需求轉(zhuǎn)移到現(xiàn)在。 圖3-1 房價在各個城市的上漲速度 此外，我們還分析了其他一些因素，包括已有房屋套數(shù)（ ）和婚姻狀況，限于篇幅，不再展開。根據(jù)以上分析,我們提出購房意愿回歸方程，因購房意愿表達為買( )或不買，故采用單位概率模型（Probit Model），回歸結(jié)果如下： = 樣本數(shù) 括號內(nèi)為 值 根據(jù)理論分析和回歸結(jié)果，我們得出以下結(jié)論：隨著收入的提高，購房意愿有所增強，但從統(tǒng)計意義上來說變化不明顯；隨著房價的上升，購房意愿反而更加強烈；隨著已有房屋套數(shù)的增加，購房意愿顯著減弱；已婚男性和已婚女性購房意愿均不及單身女性。 3.2 居民購房預(yù)算及可接受房價 購房是一個家庭的最大筆支出，因而一個家庭的收入直接影響著其可接受的房價。收入越高的家庭，可接受的房價自然上升。表3-5顯示，隨著收入水平的提高，居民的購房預(yù)算和可接受房價呈明顯上升趨勢。 表3-3 收入水平與購房預(yù)算及可接受價格 收入水平(元) 購房預(yù)算（萬元） 可接受價格（元/平方米） 樣本數(shù) <2000 39.24 3160 1498 [2000,4000) 52.32 4627 2106 [4000,8000) 85.95 8156 812 >8000 127.33 11984 261 此外，還有其他一些因素也會影響居民的可接受價格，包括城市類別（ ）、婚姻狀況以及已有住房套數(shù)（ ）。限于篇幅，分析不再展開。采用我們調(diào)查數(shù)據(jù)，運用OLS模型，我們分別對居民的購房預(yù)算和居民可接受房價的影響因素進行回歸分析，結(jié)果如下： ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 樣本數(shù) 括號內(nèi)為 值 根據(jù)理論分析和回歸結(jié)果，我們得出以下結(jié)論：隨著收入水平的提高，居民的購房預(yù)算及可接受價格呈上升趨勢；一線城市的居民購房預(yù)算及可接受價格均高出二、三線城市；單身居民的購房預(yù)算及可接受價格高于已婚居民；擁有住房越多，其購房預(yù)算及可接受價格越高。 3.3 居民對面積的選擇 住房面積是居民購房時重點考慮的因素之一，對住房面積的選擇反映出居民對房屋的偏好和購買能力。我們主要分析了家庭共同居住人數(shù)對居民買房面積的影響。表3-6顯示，隨著家庭共同居住人數(shù)的增加，居民選擇居住的面積也隨之增大。同時，我們還分析了個人收入以及希望擁有房屋面積，并沒有發(fā)現(xiàn)特別顯著的趨勢。 表3-4 家庭共同居住人與住房面積 共同居住人數(shù) 打算買房面積 個人收入 希望面積 樣本數(shù) 1 97.0 3068.0 113.9 340 2 103.5 3691.1 129.8 451 3 109.0 3256.1 149.7 1337 4 112.5 3156.5 160.8 689 5 113.1 3838.6 127.9 335 ≥6 117.2 2558.8 142.7 164 此外，我們還分析了已擁有住房面積（ ）,個人收入（ ），婚姻狀況（用 代表單身），對所在城市房價的評價（ ）等因素對居民住房面積選擇的影響，采用OLS模型進行回歸分析，以下為分析結(jié)果： ( ) ( ) ( ) ( ) 樣本數(shù) 括號內(nèi)為 值 根據(jù)以上理論分析及回歸結(jié)果，我們獲得以下結(jié)論：隨著已有住房面積、個人月收入、工齡、家庭共同居住人數(shù)增加，認(rèn)為房價較為合適，要買房面積呈顯著增加趨勢，另外在婚人比單身人要買房面積大。 3.4 買房與租房的選擇 買房與租房是居民解決居住的兩種基本方式，居民的不同選擇直接影響著房屋交易市場和房屋租賃市場的均衡。有諸多因素影響居民的選擇，包括：收入、工齡、婚姻狀況、戶口類型、對房價的看法。限于篇幅，我們只對收入進行較為詳細的分析。 買房是一個家庭最大筆支出，人們在做出買房決定之前會考慮再三，其中收入對其決策影響很大。表3-7顯示，隨著收入的增加人們會更傾向于買房。 表3-5 居住情況與收入 收入 住自己房者所占百分比（%） 樣本數(shù) (0,1500] 16.76 531 （1500,2000] 29.79 470 （2000,3000] 45.95 555 （3000,4000] 49.40 249 >4000 54.25 435 由于選擇買房（ 1）與租房（ 0）為0-1變量，故采用單位概率模型。采用調(diào)查數(shù)據(jù)進行回歸分析獲得如下結(jié)果： ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) 樣本數(shù) 括號內(nèi)為 值 根據(jù)理論和回歸分析，我們得出以下結(jié)論：隨著收入增加、工齡越長，人們傾向于買房；對所在城市的房價的評價越高，越傾向于租房；受訪者中當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民多買房，而外城鎮(zhèn)在本地就業(yè)者多租房；與未婚者相比已婚者更多買房。 4 房地產(chǎn)投資行為 “投資”和“投機”描述的是同一種行為，故本報告不加以區(qū)分。從政府到民間有一個觀念，房價不斷攀升和投機者的炒作有直接關(guān)系，因此政府歷次調(diào)控都把打擊投機作為調(diào)控的重點。本章分析房地產(chǎn)投資行為，并討論房地產(chǎn)投資行為與房價的關(guān)系。 4.1 房地產(chǎn)投資行為 我們把擁有一套以上住房且有投資意向的受訪者定義為投資者。本節(jié)分析個人投資行為的選擇，即哪些因素影響受訪者選擇“投資”。 4.1.1 個人月收入 個人月收入是影響投資的重要因素。表4-1顯示，隨著受訪者收入水平增加，擁有住房套數(shù)呈上升趨勢，且人們更傾向于投資住房。表4-1 受訪者月收入與投資 個人月收入 已有房屋套數(shù) 投資者占組別的比重(%) 樣本數(shù) (0,1500] 0.37 1.47 13 (1500,2000] 0.49 2.41 18 (2000,3000] 0.66 4.54 39 (3000,5000] 0.79 10.07 61 >5000 1.09 19.12 61 4.1.2 對所在城市房價判斷 對城市房價高低的判斷是影響受訪者是否進行房地產(chǎn)投資的重要因素。表4-2顯示，受訪者對所在城市房價的評價越高，則越傾向于減少投資。表4-2還顯示，受訪者對所在城市房價高低的判斷受到其所在城市房屋均價的影響。 表4-2 對所在城市房價看法與投資 對所在城市房價看法 房屋均價 投資者占組別的比重（%） 樣本數(shù) 還有些低，合適 6219.38 16.53 62 有些高 6305.53 5.95 86 太高了 15852.7 2.55 39 4.1.3 對政府抑制房價的信心 投資者之所以選擇投資是因為對未來的房價有上漲的預(yù)期。如果投資者對政府抑制房價有信心，則會減弱對未來房價上漲的預(yù)期，因此就可能減少對房地產(chǎn)的投資。但表4-3顯示，受訪者對政府抑制房價的信心的增強并沒有顯著降低其投資的傾向。 表4-3 對政府抑制房價的信心與投資 抑制房價信心 投資者占組別的比重(%) 樣本數(shù) 完全不抱希望、上揚 6.3 75 不抱太大希望 4.1 61 有信心 7.6 53 根據(jù)以上討論，我們提出房地產(chǎn)投資行為回歸方程： (0.0138) (0.0034) (0.0208) (0.5375) (0.0000) (0.2634) 樣本數(shù) 括號內(nèi)為 值 采用單位概率模型(Probit Model)進行回歸，所有變量符號與理論預(yù)期一致，且大多數(shù)變量達到95%以上的顯著水平。根據(jù)回歸結(jié)果及上述討論我們得出以下結(jié)論：隨著收入水平的提高，工齡越長的人越傾向于投資。對所在城市房價判斷過高的人傾向于少投資。對政府抑制房價有信心的人本應(yīng)減少投資，但在統(tǒng)計上并沒有得到支持。 4.2 房地產(chǎn)投資的社會效果 房地產(chǎn)投資本質(zhì)上是一種獲利行為。根據(jù)我們調(diào)查，投資房地產(chǎn)者的85%將暫時閑置的住房出租以獲得租金收益。因此炒作房地產(chǎn)為租賃市場提供了供給，降低了租金，為暫時無力購房者提供了租金相對低廉的住房。此外，這些住房者因能租住到租金相對低廉的房屋，降低了其購買住房的需求，從而有助于房價的降低。因此我們認(rèn)為，總的來說，如果炒房者能將暫時閑置的房子用于出租，這種炒房行為是一種有益于社會的行為。政府應(yīng)該打擊那些購房后讓房屋長期閑置的炒家。 5 房地產(chǎn)供給行為分析 房地產(chǎn)的供給行為關(guān)系到能否更多地通過市場機制保證房地產(chǎn)的供應(yīng)，也關(guān)系到政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果。本章對房地產(chǎn)短期和長期供給曲線進行分析。 設(shè) 和 分別為房地產(chǎn)短期供給曲線和需求曲線，二者的交點 決定了當(dāng)前房地產(chǎn)的均衡價格 與產(chǎn)量 ，如圖5-1所示。 5-1 短期房地產(chǎn)供需曲線 房地產(chǎn)供給曲線在 的部分供給彈性較高，反映了開發(fā)商在面對需求下降時，只愿意少量降價而會大幅降低供應(yīng)量。原因有三方面：其一是，降價就意味著降低利潤，開發(fā)商當(dāng)然不會輕易降價；其二是，對調(diào)控政策看空，不認(rèn)為房價真的會大幅下降，而以往調(diào)控政策的連續(xù)落空更強化了開發(fā)商的這種信念。其三是，受到已購買房業(yè)主的壓力。調(diào)控政策導(dǎo)致房地產(chǎn)市場低迷時，開發(fā)商為打消購買者買房后房價下跌的顧慮，有的承諾不降價，有的甚至承諾如降價將給予補償。開發(fā)商即便沒有做出這種承諾，在考慮降價時也必須考慮降價將導(dǎo)致之前購房者房產(chǎn)財富的縮水，其本質(zhì)上也是為了開發(fā)商自身的品牌信譽并在將來謀求更大的商業(yè)利益。有的開發(fā)商降價后，原購房業(yè)主要求退房甚至演變成群體事件也是開發(fā)商在考慮降價時必須要慎重考慮的問題。房地產(chǎn)供給曲線 的部分供給彈性較低，反映了在短期房地產(chǎn)產(chǎn)量難以隨價格大幅增加。 由于中國的房地產(chǎn)市場化改革比較晚，而隨著城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高，財富的不斷積累，以及快速推進的城鎮(zhèn)化進程，房地產(chǎn)需求巨大，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格呈基本上漲的勢頭，給開發(fā)商帶來高利潤。為此，房地產(chǎn)業(yè)不斷吸引大量資本，導(dǎo)致房地產(chǎn)的產(chǎn)量快速增長，圖5-2顯示了房地產(chǎn)長期供給曲線，圖中， 為一段時間內(nèi)的短期需求曲線， 為該時間內(nèi)的短期供給曲線， 為此時的均衡點，隨著供給和需求的增加，需求曲線提高到 ，供給曲線變?yōu)?，均衡點提高到了 ，如此類推，隨著需求和供給的增加，可得到一系列均衡價格的點，將這些點連起來則為房地產(chǎn)市場的長期供給曲線。根據(jù)以上假定所作分析，房地產(chǎn)市場的長期供給曲線是條向右上方傾斜的曲線，其價格隨著供給量的增加而增加。 5-2 房地產(chǎn)長期供給曲線 房地產(chǎn)長期供給曲線的彈性顯然要高于短期供給曲線短期均衡價格以上的部分。這一特征決定，如果房價持續(xù)上漲，則供給量也將長期增加。我們判斷長期供給曲線的這一特征將長期保持，因為中國存在的巨大的對房地產(chǎn)的需求，需要很長的時間才能得以滿足，這和發(fā)達國家的情況有著顯著差別，這也是政府進行房地產(chǎn)調(diào)控時要特別關(guān)注的。 長期供給曲線說明，如果要增加房地產(chǎn)產(chǎn)量以滿足老百姓的住房需求，房價就必須隨之上漲。一般民眾甚至政府所希望的房價低而房地產(chǎn)產(chǎn)量高的組合只在房地產(chǎn)供給曲線的下方，不在曲線上，是一個不現(xiàn)實的組合。要么接受低房價，低供給量；要么接受高房價，高供給量。中國政府打壓房價，但對由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)供應(yīng)量的降低缺少必要的考慮，是值得反思的。 6 房地產(chǎn)價格研究 6.1 影響房地產(chǎn)價格的因素分析 房地產(chǎn)價格關(guān)系到老百姓是否能買得起房，關(guān)系到房地產(chǎn)商利潤多少，關(guān)系到房地產(chǎn)資源的有效配置。不同城市的房價相差甚大。哪些因素導(dǎo)致不同城市之間的房價差異是一個值得研究的問題，可為我們降低房價提供思路。下面我們基于《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒2010》所提供的35個大中城市的房價及相關(guān)因素數(shù)據(jù)，分析影響不同城市房價的因素。 6.1.1 土地成本 土地價格是房地產(chǎn)價格的重要組成部分，地價越高則房價越高。我們用土地出讓金來代表土地成本。 6.1.2 平均工資 一個地區(qū)的平均工資反映了該地區(qū)人民的普遍生活水平和消費能力，應(yīng)與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)關(guān)系。購房者的效用函數(shù)在各城市居民間無差異的條件下，居民收入是決定購房需求的重要因素。一方面由于房地產(chǎn)價格昂貴，只有超過一定收入的人才有能力購買，形成對房地產(chǎn)的有效需求。另一方面，房地產(chǎn)是一種正常品，收入越高，對于房地產(chǎn)的需求也增加。 6.1.3 城市規(guī)模 城市規(guī)模越大，居民的通勤及從事消費活動的交通成本就越高。這時為了減少這些交通成本，居民會傾向于選擇接近城市的中心地帶居住，導(dǎo)致從城市中心地帶到邊緣地帶土地的投標(biāo)租金函數(shù)不斷的下降。城市越大，則城市平均地價越高，這將直接影響到城市的房價。因此，一般來說，城市越大，平均房價越貴。 6.1.4 經(jīng)濟適用房竣工面積 經(jīng)濟適用房的建設(shè)可以分流部分對商品房的需求。一個城市經(jīng)濟適用房的數(shù)量越大，就意味著有更多的人買經(jīng)濟適用房，從而減少對商品房的需求，從而使商品房的價格下降。 根據(jù)以上討論，我們構(gòu)造了影響價格因素的回歸方程，用以研究房價決定因素。采用OLS模型進行回歸，得到如下結(jié)果： ( ) ( ) ( ) ( ) 樣本數(shù) = 括號內(nèi)為 值 根據(jù)以上理論和統(tǒng)計分析得出以下結(jié)論：一個城市其土地成本越高，居民的平均工資越高，城市規(guī)模越大則其房價越高。然而，有較大量的經(jīng)濟適用房建設(shè)可分流商品房的需求，有助于商品房價格的降低。 6.2 房價與租金關(guān)系分析 6.2.1 房價和租金的理論關(guān)系 在房地產(chǎn)交易和租賃市場同時處于均衡時，房價和租金接近線性關(guān)系。房價可看作是未來租金的貼現(xiàn)值。即： 這里， 是房屋價格， 是第 年的房租收入， 是貼現(xiàn)率， 是房產(chǎn)可出租年份數(shù)。當(dāng)房屋可出租年份相當(dāng)長時，房價和租金的關(guān)系接近線性關(guān)系： 房價和租金接近線性關(guān)系只有在房地產(chǎn)交易市場和租賃市場同時處于均衡狀態(tài)時才顯現(xiàn)。如果房地產(chǎn)交易市場出現(xiàn)過度需求，則可能出現(xiàn)房價增長快于租金增長。 6.2.2 1998～2008年中國部分城市的房價和租金關(guān)系 1998年中國住房市場化改革以來，取消了福利分房，城市居民的住房需求直接表達在房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房價持續(xù)上漲，由此又導(dǎo)致對房地產(chǎn)的投機。根據(jù)我們調(diào)查，用于投機的住房85%將用于出租，這就為房地產(chǎn)租賃市場提供了供給，導(dǎo)致租金上漲速度低于房價上漲速度。圖6-1顯示，2001年以后，房屋銷售價格指數(shù)明顯快于租賃價格指數(shù)。 圖6-1 全國房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)、租賃價格指數(shù)：1998～2009 數(shù)據(jù)來源：《中國統(tǒng)計年鑒2010》 因此，政府在調(diào)控房價時不僅要關(guān)注房價，還要關(guān)注租金。如果打壓房價卻使租金上漲，則意味著暫時無力購房的居民將承受更高的租金。從前幾輪的調(diào)控過程來看，每次調(diào)控后，房地產(chǎn)市場處于一段停滯時期，這時房價或有所下降，但導(dǎo)致租金的大幅上漲，這是值得關(guān)注的現(xiàn)象。 7 經(jīng)濟適用房、廉租房兩難選擇 7.1 經(jīng)濟適用房、廉租房政策實踐 1998年中國住房市場化改革之初,政府提出建立商品房,經(jīng)濟適用房和廉租房三級住房體系。其中10%為商品房，80%左右為經(jīng)濟適用房，10%為廉租房。但是在發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成為高利潤產(chǎn)業(yè)，而且中國的住房結(jié)構(gòu)嚴(yán)重偏離了政府當(dāng)初預(yù)定的軌道，商品房成為住房市場的主體；而廉租房建設(shè)直到2005年，以《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房申請、審核及退出管理辦法》為標(biāo)志開始逐步推進。 1998～2000年，經(jīng)濟適用房出現(xiàn)了良好的發(fā)展勢頭,年開發(fā)面積幾乎呈指數(shù)增長。在2000年,經(jīng)濟適用房占全部住宅開發(fā)量的22.17% ,到2004年已下降到9.16%。由于經(jīng)濟適用房發(fā)展的過程中逐漸暴露出許多問題，2005、2006年“兩會”上連續(xù)有委員提交取消經(jīng)濟適用房的提案。國家的住房保障體系構(gòu)成開始向廉租房傾斜，2006年8月建設(shè)部稱，經(jīng)濟適用房將一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，租賃型經(jīng)濟適用房將是未來發(fā)展方向。2010年10月“十二五”規(guī)劃中提出5年內(nèi)建設(shè)3000萬套保障房，這些房屋入市將解決1億多人的住房難題，也將改寫我國房地產(chǎn)供應(yīng)市場的格局。 7.2 經(jīng)濟適用房態(tài)度研究 我們在問卷中對受訪者關(guān)于經(jīng)濟適用房解決低收入人群住房可行性的看法進行了調(diào)查，其中有“很可行”、“可行”、“不好說”、“有些難”、“不現(xiàn)實”五個備選答案，分別賦值從5到1構(gòu)成抑制房價信心指數(shù)（ ）。下面，我們研究哪些因素會對人們關(guān)于經(jīng)濟適用房的態(tài)度產(chǎn)生影響。 7.2.1 受訪者對地方政府抑制房價的看法 受訪者對政府抑制房價的看法是其對政府信任程度的重要表現(xiàn)，其對經(jīng)濟適用房的看法必然與其對政府的看法相一致。表7-1顯示，人們對地方政府抑制房價的信心越強，則其對經(jīng)濟適用房的評價越好。 表7-1 受訪者對政府看法與經(jīng)適房評價 地方政府會不會抑制房價 經(jīng)濟適用房評價 樣本數(shù) 一定會 3.82 216 會采取一些措施 3.40 1614 不好說 3.18 1640 不會 2.62 854 希望房價上漲 2.43 223 7.2.2 受訪者的受教育程度 受訪者的受教育程度影響到其對政策評價的理性程度，隨著受訪者受教育程度的提高，對政策的評價趨于理性。表7-2顯示，受訪者受教育程度越高，其對經(jīng)濟適用房評價越差。 表7-2 受訪者受教育程度與經(jīng)適房評價 教育程度 經(jīng)濟適用房評價 樣本數(shù) 小學(xué)及以下 3.20 136 初中 3.22 514 高中、中專 3.23 1113 大專 3.15 1271 本科 3.08 1355 研究生及以上 2.86 354 7.2.3 月收入 經(jīng)濟適用房政策的惠及對象是中低收入群體，經(jīng)濟適用房的價格相對于商品房來說有所降低，但其絕對價格仍不是普通中低收入人群所能承受，我們認(rèn)為受訪者基于經(jīng)濟適用房對自身惠及程度的影響來形成對經(jīng)濟適用房的評價。表7-3在一定程度上支持了這一判斷，但不同收入人群的判斷差別較小，整體來說，中低收入人群對經(jīng)濟適用房的態(tài)度要比中高收入人群趨于肯定。 表7-3 收入與經(jīng)濟適用房態(tài)度 收入 經(jīng)濟適用房評價 樣本數(shù) （0，1500] 3.11 1253 （1500，3000] 3.18 2168 （3000，4500] 3.19 518 （4500，6000] 3.04 407 >6000 2.98 316 影響經(jīng)濟適用房態(tài)度的因素還有政治身份和所在城市房價，限于篇幅我們在此不再具體討論。根據(jù)以上討論，我們用 方法建立了受訪者對經(jīng)濟適用房態(tài)度的回歸模型： （ ） ?。?） （ ） （ ） （ ） 樣本數(shù) 括號內(nèi)為 值 根據(jù)以上分析,人們對地方政府抑制房價信心和黨員的政治身份都與經(jīng)濟適用房的評價正相關(guān);受教育程度、所在城市平均房價和平均月收入都與經(jīng)濟適用房評價指數(shù)負相關(guān)。 7.3 經(jīng)濟適用房、廉租房的困境 在實踐過程中，經(jīng)濟適用房、廉租房面臨著巨大的挑戰(zhàn)。在國家房改之初，由于廉租房資金匱乏，所以開發(fā)緩慢。而經(jīng)濟適用房分配不合理的問題在開發(fā)過程中也日益嚴(yán)重。 事實上，由于政府的土地財政和保障性住房稅收補貼政策，無論是建設(shè)經(jīng)濟適用房還是廉租房都給地方財政帶來了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。特別是廉租房的建設(shè)需要投入大量資金卻又不能夠快速收回，對政府來說是一項長期投資。而且，由于廉租房的面積太?。ㄒ话阒挥?0平方米），并不符合民眾對居住面積的期待。如果現(xiàn)在政府投入大量資金建設(shè)廉租房，當(dāng)大多數(shù)人有了購買質(zhì)量更高的商品房條件時，便會從廉租房退出，此時會空置大量廉租房，造成資源浪費。在中國現(xiàn)有的社會狀況下，如果建設(shè)面積偏大、由政府補貼的經(jīng)濟適用房和租賃型經(jīng)濟適用房又必然會存在富人與窮人爭奪有限資源的問題，而經(jīng)濟適用房要保護的中低收入人群往往在這種爭奪中又處于劣勢地位，建立健全經(jīng)濟適用房進入、退出機制則要求投入大量資源。 而且，從前些年的建設(shè)量來看，相對于中國龐大的人口基數(shù)和高速發(fā)展的城鎮(zhèn)化進程，政府所建設(shè)的經(jīng)濟適用房和廉租房遠遠不能滿足廣大無房者的需要。此外，經(jīng)濟適用房和廉租房的服務(wù)對象為難以在商品房市場購買商品房的群體，他們的需求得到滿足并不會太多降低商品房市場的需求，然而建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房將消耗大量用于房地產(chǎn)開發(fā)的資源，這必然導(dǎo)致商品房市場的供給減少，將導(dǎo)致商品房價格進一步上升。 8 小產(chǎn)權(quán)房的選擇及發(fā)展趨勢 小產(chǎn)權(quán)房是在村集體土地上由村集體組織開發(fā)或者和開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)、向該集體組織之外的居民銷售其建設(shè)的房屋，由于未繳納土地出讓金等費用，不能取得由政府房管部門頒發(fā)的正式產(chǎn)權(quán)證的非法房屋。小產(chǎn)權(quán)房雖不合法，但民眾購買的熱情卻始終未見減退?，F(xiàn)在政府面臨兩難選擇：強行取締缺少操作性，而任其發(fā)展又嚴(yán)重削弱了法律的嚴(yán)肅性，并導(dǎo)致違法者獲利這種在法制社會不應(yīng)存在的現(xiàn)象。因此我們要研究居民對小產(chǎn)權(quán)房的選擇，討論小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展趨勢。 8.1 大產(chǎn)權(quán)房與小產(chǎn)權(quán)房的選擇 小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房的一種選擇。我們要深入研究那些影響居民選擇小產(chǎn)權(quán)房的因素。 首先分析對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度。顯然，主張對小產(chǎn)權(quán)房合法化的居民應(yīng)有更強的傾向購買小產(chǎn)權(quán)房。表8-1支持了這一判斷。 表8-1 對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度與購買小產(chǎn)權(quán)房的選擇 對小產(chǎn)權(quán)房的態(tài)度 購買人數(shù)所占比重（%） 樣本數(shù) 應(yīng)合法化 62.4 1659 不合法 24.9 1085 采取折中的辦法 38.8 1711 其次分析收入。收入水平越高，其購買小產(chǎn)權(quán)房的傾向越小。表8-2顯示，隨著收入水平的提高，愿意購買小產(chǎn)權(quán)房的人數(shù)所占的比重隨之降低。 表8-2 收入水平與購買小產(chǎn)權(quán)房的選擇 收入水平 愿意購買人數(shù)所占比重（%） 樣本數(shù) <2000 49.266 1498 [2000，4000） 42.118 2106 [4000，8000) 36.946 812 ≥8000 31.418 261 此外還有諸多因素影響居民對小產(chǎn)權(quán)房的選擇，包括：受教育程度（ ）、工作層次（ ）、房價是否合適以及抑制房價信心（ ）。限于篇幅，分析不再展開。采用調(diào)查數(shù)據(jù)，我們用單位概率模型(Probit Model)對居民選擇小產(chǎn)權(quán)房( )進行回歸分析，結(jié)果如下： ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) （ ） （ ） （ ） 樣本數(shù) 括號內(nèi)為 值 根據(jù)以上理論和回歸分析，我們得出以下結(jié)論：對小產(chǎn)權(quán)房持較為肯定態(tài)度的居民會更傾向于購買小產(chǎn)權(quán)房；隨著收入水平的提高，居民愿意購買小產(chǎn)權(quán)房的比重呈下降趨勢；認(rèn)為房價越高的居民購買小產(chǎn)權(quán)房的可能性越大；非城鎮(zhèn)戶口的居民購買小產(chǎn)權(quán)房的比重遠遠超過城鎮(zhèn)戶口的居民，其中城中村居民愿意購買小產(chǎn)權(quán)房的人數(shù)所占比重最大；工作層次越低，其購買小產(chǎn)權(quán)房的可能性就越大；對政府抑制房價措施缺乏信心的居民愿意購買小產(chǎn)權(quán)房的比重較大。 8.2 小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展趨勢展望 小產(chǎn)權(quán)房興起的最根本的原因在于土地收益歸誰所有的問題，農(nóng)民集體對所擁有的土地獲得收益權(quán)有著明顯的正當(dāng)性，這種正當(dāng)性也有著相當(dāng)?shù)拿癖娀A(chǔ)。根據(jù)我們調(diào)查，相當(dāng)部分的城鎮(zhèn)居民肯定這種正當(dāng)性，而按戶籍所定義的七成的農(nóng)民更不會否定這種行為的正當(dāng)性。而現(xiàn)在政府要直接剝奪農(nóng)民對土地的收益權(quán)，自然要受到來自農(nóng)民的反抗。從本質(zhì)上來說，農(nóng)民在自己的土地上建造小產(chǎn)權(quán)房是對國家剝奪其土地收益權(quán)的反抗。然而，在這一涉及重大利益的問題上，政府和農(nóng)民都很難退讓，這是解決中國小產(chǎn)權(quán)房問題的最關(guān)鍵癥結(jié)所在。小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象之所以成為最具中國特色的現(xiàn)象，正在于這種土地二元所有制結(jié)構(gòu)，而這種制度在世界其他國家是不存在的。 我們認(rèn)為，除非變革目前的土地制度，把集體土地的所有權(quán)和收益權(quán)都歸還給農(nóng)民，實現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房和大產(chǎn)權(quán)房歸一，否則，小產(chǎn)權(quán)房還將繼續(xù)存在和發(fā)展下去。 9 房地產(chǎn)泡沫的真實性研究 歷史上不少國家和地區(qū)曾出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫一旦破滅后果嚴(yán)重，因此各國政府都十分關(guān)注房地產(chǎn)泡沫問題。本章將據(jù)中國實際情況就泡沫問題進行研究。 9.1 房地產(chǎn)泡沫形成的原因分析 房地產(chǎn)市場的均衡是供給與需求相互作用達到的一種平衡。在均衡價格下，市場既無短缺，也無剩余。但中國房地產(chǎn)業(yè)起步晚，因此所謂“無短缺”只是相對于高房價的短期供需平衡。因房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟利潤為正且相當(dāng)高，于是，現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商增加投入同時更多資本進入房地產(chǎn)業(yè)，短期供給曲線右移。中國城鎮(zhèn)居民擁有和改進現(xiàn)有住房的愿望強烈，加之快速推進的城鎮(zhèn)化進程，對房地產(chǎn)需求旺盛，隨著收入水平提高、財富積累，買房的人增多，短期需求曲線不斷右移。房地產(chǎn)供給和需求曲線同時右移導(dǎo)致均衡點右移，但房價的上漲或下跌不確定。如圖9-1所示，如需求曲線右移的幅度大于供給曲線右移的幅度，則房價從 上漲至 。反之下跌。就中國實際情況來看，房價一直呈上漲趨勢，政府多次試圖抑制房價也未能改變。房價的上漲可能導(dǎo)致開發(fā)商對未來市場需求的估計過于樂觀，并據(jù)此對房價上漲做出樂觀估計并基于此決定房地產(chǎn)的投入從而供給，這時，開發(fā)商會發(fā)現(xiàn)，房子銷售發(fā)生困難。 圖9-1 房地產(chǎn)市場均衡地變動 房價不斷上漲的基本趨勢也會吸引房地產(chǎn)投機者炒作房地產(chǎn)，炒房客會進一步強化開發(fā)商對需求過于樂觀的判斷，但炒房客手中房子同樣難以預(yù)期價格出手。這時，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫，高空置率也成為越加明顯的問題。房地產(chǎn)泡沫一般難以長期保持，因為高空置率向市場發(fā)出信號：需求從而預(yù)期房價被高估了。這種信號被肯定后房價會快速向?qū)嶋H均衡價格回歸。但有可能發(fā)生以低于均衡價格的拋售，這時開發(fā)商和炒房客就可能面臨重大損失，甚至可能連帶銀行、已購房自住的業(yè)主共同遭受損失。 經(jīng)以上分析，我們對房地產(chǎn)泡沫（也包括其他商品）提出一個定義：房地產(chǎn)泡沫是在房地產(chǎn)市場供給大于需求而房價卻明顯高于均衡價格的現(xiàn)象。 9.2 中國是否存在房地產(chǎn)泡沫 然而，也存在另一種可能： 是真實的需求，而政府誤認(rèn)為 是真實需求，于是出手抑制房價，試圖擠出所謂的“泡沫”，但這種努力一般難以成功。若成功，社會減少對房地產(chǎn)業(yè)的投入，供給可能因此減少，市場的正確信號得不到正確響應(yīng)，資源配置低效，居民改善居住條件的速度減慢。因此我們也要防止政府打擊虛假泡沫。 我們并無很好的理論和方法比較確定地判斷市場的真實需求。即便如此，我們?nèi)韵Ｍ麑χ袊康禺a(chǎn)是否存在泡沫做一初步分析。 判斷房地產(chǎn)泡沫是否存在，最關(guān)鍵的一點是，房地產(chǎn)市場是否存在嚴(yán)重的過量供給。如果存在過量供給，本身就存在房屋降價銷售甚至拋售的危險。就中國現(xiàn)實的情況來看，前面已分析，老百姓存在巨大的擁有和改善住房的需求，即便是投機需求也是基于房地產(chǎn)市場有巨大的需求未能得到滿足。因此中國房地產(chǎn)在未來相當(dāng)長的時間里，過度需求將是其基本特征，在這種市場中很難發(fā)育出泡沫。房價上漲不等于房地產(chǎn)泡沫。如果調(diào)控政策針對一個可能并不存在的問題，后果也很嚴(yán)重。 房地產(chǎn)泡沫破滅會造成資源的無效配置以及財富的不公平分配，因此我們要采取相應(yīng)的防范措施，但是同時也要嚴(yán)防政府?dāng)D壓虛假泡沫。 10 中國房地產(chǎn)政策調(diào)控的有效性分析 介于房價不斷高漲，自2003年以來中國政府進行了多輪房地產(chǎn)調(diào)控。然而，就已經(jīng)完成的前幾輪調(diào)控而言，均未達到預(yù)期目標(biāo)。本章對政府的調(diào)控手段逐一分析，解釋房價不斷高企的原因。 10.1房地產(chǎn)需求調(diào)控的政策分析 10.1.1 提高首付 根據(jù)我們調(diào)查，在近期有買房打算的人群中，有八成購買是用于消費。故提高首付只能在短時期延緩需求的表達，當(dāng)潛在的購房者資金普遍達到提高的首付后，這一政策便失效。 10.1.2上調(diào)貸款利率 購房者可分為兩類，一類是自住購房者，另一類是保值投資者。由于炒房者資金相對充足，提高房貸利率對于抑制投機風(fēng)氣和投資需求影響有限。然而對于前者，不僅原本貸款購房者的還貸壓力增加，更增加了無房者的預(yù)期購房成本。 10.1.3限購 限購令的實施使需求被強行抑制，不能通過價格來表達，而且影響供給量的增加，因此不易實現(xiàn)資源的有效配置。如果這項政策持續(xù)下去，需求量和供給量都發(fā)生改變，或許能夠達到一個新的平衡，否則先期積累的需求會與新增的需求一起釋放，穩(wěn)定房價的目的將無法實現(xiàn)。 10.1.4征收房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅是直接對房屋產(chǎn)權(quán)所有人征收的稅種，這直接增加了購房成本。在二手房交易市場上投資者會將稅負轉(zhuǎn)嫁給購房者，所以，稅負抑制房地產(chǎn)投資行為效果不顯著。另外根據(jù)我們的調(diào)查，投資性購房者中有85%將會出租房屋，假如政府征收房產(chǎn)稅抑制了投資，出租房的短缺將使更多人不得不去購買房屋。此外房產(chǎn)稅在征收上有著產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、統(tǒng)計口徑、稅率等各種技術(shù)問題，對房地產(chǎn)的評估不僅有巨大的成本支出，而且如監(jiān)管不力，易引發(fā)官員腐敗。 10.2房地產(chǎn)供給調(diào)控的政策分析 10.2.1 限制貸款 房地產(chǎn)業(yè)是高資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金才能維持正常的運轉(zhuǎn)。國家限制銀行給開發(fā)商貸款，必然導(dǎo)致開發(fā)商資金短缺從而減少開發(fā)量，由此導(dǎo)致房價上漲。 10.2.2 限制土地供給 從1978到2008年，在糧食播種面積年均減少0.388%的情況下，糧食產(chǎn)量年均增加1.974%。因此，我們可能過分夸大了耕地面積對于糧食安全的意義。對耕地最嚴(yán)格的保護政策導(dǎo)致建設(shè)用地明顯減少，地價從而房價大幅上升。過于強調(diào)耕地保護將導(dǎo)致土地在農(nóng)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)之間的低效配置，成為房價長期高企的重要原因。 10.2.3 限制開發(fā)商定價權(quán) 在政府提出限制開發(fā)商定價權(quán)之后，許多開發(fā)商開始出售精裝修房屋、與地下室捆綁銷售甚至減少建筑材料等來變相漲價。此外限制開發(fā)商定價權(quán)不利于市場信號的靈敏反應(yīng)，不利于實現(xiàn)資源的合理配置。 10.2.4 限制外資投資房地產(chǎn) 外資進入房地產(chǎn)業(yè)不僅可以增加房地產(chǎn)業(yè)的供給，還給房地產(chǎn)業(yè)帶來了先進的經(jīng)驗、技術(shù)和新的開發(fā)模式。但“限外令”直接減少了房地產(chǎn)的供給，從而導(dǎo)致房價上漲，也削弱了房地產(chǎn)業(yè)的競爭強度，并不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。 10.2.5 規(guī)定土地開發(fā)時間 開發(fā)商囤積土地，加劇了房地產(chǎn)開發(fā)用地的緊張。為此，政府規(guī)定開發(fā)土地時間。這一政策有助于減少土地的閑置，加大土地實際供給，從而降低房價，進而地價，是一項緩解中國房地產(chǎn)業(yè)供應(yīng)緊張的有效政策。 10.3地方政府的調(diào)控行為 2011年1月，國務(wù)院要求各城市公布年度房價調(diào)控目標(biāo)。除了北京提出房價要“穩(wěn)中有降”外，其他城市都為2011年房價的繼續(xù)上漲預(yù)留了充足的空間。原因有二：其一，地價是房價的重要組成部分并主要由房價決定，在地方政府依靠土地財政的情況下缺少降價動力。其二，已擁有住房的居民是不愿意看到因為房價下跌導(dǎo)致個人財富的縮水，這就要求地方政府既要考慮購房者的利益，也要兼顧有房者的利益，由此處于調(diào)控房價的兩難困境。 10.4 價格調(diào)控總評 2003年以來，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控始終難以見效，其原因值得思考。經(jīng)過分析，相當(dāng)一部分調(diào)控政策阻礙資源有效配置，調(diào)控政策和遏制房價的目標(biāo)不相一致，甚至相互矛盾，最典型的為減少供給的調(diào)控措施。即便是遏制需求的政策更多的也只有短期效果。 民眾有強烈的擁有和改善住房的愿望，在房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出高需求，且短期供給有限的條件下，必然導(dǎo)致房價的上漲，這是一個要求社會配置更多資源于房地產(chǎn)業(yè)的重要市場信號。這一信號一直發(fā)揮著有效的作用，如高房價時房地產(chǎn)業(yè)吸引大量社會資源用于房地產(chǎn)開發(fā)。然而，每次調(diào)控開始后都導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的停滯，不少地方出現(xiàn)土地流拍。通過限制供給的調(diào)控政策更是直接的導(dǎo)致房地產(chǎn)供給減少，房價上漲。因此，政府應(yīng)調(diào)整其調(diào)控政策，應(yīng)把調(diào)控的重點放在增加供給，對需求的遏制只有在確定房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫的條件下才有正當(dāng)性。 11 中國房地產(chǎn)政策建議 中國的房地產(chǎn)要取得更好更快地發(fā)展，市場和政府必須共同發(fā)揮作用，相互配合，因此要從市場和政府兩方面討論中國房地產(chǎn)政策。 11.1 房地產(chǎn)市場化改革 在提出房地產(chǎn)市場化改革前，先對本報告以上章節(jié)的有關(guān)內(nèi)容做一簡要回顧。 改革開放前，城鎮(zhèn)居民的住房主要由政府主導(dǎo)，表現(xiàn)為單位福利分房。這一政策被歷史證明是失敗的，說明政府很難承擔(dān)廣大居民的住房責(zé)任。 根據(jù)調(diào)查，目前城鎮(zhèn)居民的住房擁有率只有近5成，希望在近期買房的居民占7成。中國人一向重視擁有房產(chǎn)，因此普遍希望買房，而把租房只當(dāng)作暫時的過渡，因此中國人存在著擁有和改善住房的巨大需求。城鎮(zhèn)居民所希望的住房面積為143平方米，而現(xiàn)在居住的房子平均為107平方米。如果把70%的住房建成90平方米以下的房子并不符合城鎮(zhèn)居民普遍的需求。 房地產(chǎn)投機為租賃市場提供了房源，保持了租金相對于房價來說一直緩慢增長，為暫時不能購買房屋的居民提供了租金相對廉價的房子。此外，暫時能以相對較低租金租房的居民的購房欲望也因此有所降低，因此房地產(chǎn)投機也有抑制房價上漲的一面。 房地產(chǎn)的長期價格供給彈性較高，意味著如果價格上漲，則供應(yīng)量將持續(xù)上漲。限制金融杠桿對開發(fā)商的支持，限制外商投資房地產(chǎn)將導(dǎo)致房地產(chǎn)供給減少，是導(dǎo)致房價上漲的因素。 地價是決定房價的重要因素。政府限制房地產(chǎn)土地供應(yīng)是導(dǎo)致地價從而房價長期高企的重要原因。更多地由市場決定土地在糧食生產(chǎn)和城市建設(shè)之間的配置并不會影響糧食安全。 建設(shè)經(jīng)濟適用房、廉租房滿足中低收入居民的住房需求有諸多負面影響。如果絕大多數(shù)的中低收入居民的住房通過經(jīng)濟適用房和廉租房來解決，則政府承擔(dān)的責(zé)任過大，難以完成，即便完成了，也將付出極高代價。 小產(chǎn)權(quán)房雖不合法但有著農(nóng)民認(rèn)定的合理性，是農(nóng)民對自己土地收益權(quán)的一種爭取。這種帶有合理性的利益訴求是政府難以真正取締小產(chǎn)權(quán)房的基本原因。在目前農(nóng)村土地保持集體所有制的條件下，小產(chǎn)權(quán)房還將繼續(xù)存在甚至發(fā)展。 中國的房地產(chǎn)泡沫可能是一個被夸大了的問題。房地產(chǎn)泡沫本質(zhì)上是，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過量供給而房價卻遠高于均衡價格的現(xiàn)象。但中國對房地產(chǎn)存在巨大需求而供給難以在短期滿足需求，因此很難形成全國性的房地產(chǎn)泡沫。房價上漲不等于房地產(chǎn)泡沫。如果調(diào)控政策針對一個可能并不存在的問題，后果也很嚴(yán)重。 根據(jù)以上總結(jié)，我們認(rèn)為中國現(xiàn)在重要的是，進一步發(fā)揮市場配置資源的作用，通過價格引導(dǎo)更多的資源來滿足老百姓巨大的擁有和改善住房的需求。讓市場發(fā)揮更多的作用可能導(dǎo)致房價過高，但我們要認(rèn)識到，當(dāng)房屋仍是一個社會的稀缺產(chǎn)品卻又面臨巨大需求的時候，高房價是必然的，因為這個社會中有足夠的人買得起房子的緣故。但在一個貧富差距過大的社會，又會導(dǎo)致部分民眾對擁有住房感到失望。如此，從一定意義上來說，社會陷于分裂。解決的基本方法就是，繼續(xù)讓房價發(fā)揮其配置資源的作用，增加供給，讓越來越多的人的住房需求盡快得到滿足，如此房價就將逐漸下降，就像彩電、汽車曾經(jīng)也經(jīng)歷過價格從高到低的發(fā)展過程一樣。任何試圖阻止這一過程的調(diào)控都難以取得其所希望的結(jié)果，而且往往只會使得問題更為嚴(yán)重，就像在計劃經(jīng)濟時代發(fā)生過的一樣。在目前的情況下政府沒有必要過多地限制房地產(chǎn)的投機炒作。投資炒作只有在市場過度供給的情況下才是問題，在過度需求的條件下則以正面意義為主。 11.2 政府的作用 市場有其局限性，要解決居民住房問題有市場難以解決的問題，這就需要政府的介入。政府的作用主要應(yīng)體現(xiàn)在： 一是，幫助部分經(jīng)濟特別困難的群體解決其住房，因為任何一個社會都有一個或大或小的群體靠自己的力量不能解決其最低標(biāo)準(zhǔn)的居住問題。政府可以建一些廉租房幫助這一群體，但對規(guī)模要有所控制。應(yīng)放棄通過建經(jīng)濟適用房和廉租房解決廣大中低收入居民住房問題的政策。 二是，適當(dāng)建設(shè)一些經(jīng)濟適用房有著重要的政治意義。經(jīng)濟適用房給中低收入居民解決住房問題帶來希望：他們感受到來自政府的關(guān)心，他們看到如果多花時間去排隊，說不定自己就是下次搖號所產(chǎn)生的幸運兒。 三是，適當(dāng)減少和房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。在房價如此之高、政府希望以增加消費帶動經(jīng)濟增長的背景下，再征收房地產(chǎn)稅只會推動房價進一步上漲。 四是，加強政府廉政建設(shè)。一般認(rèn)為，部分政府官員的貪污受賄是推高房價的重要原因之一。 總的來說，要解決中國民眾的住房問題，首要在市場，其次在政府。我們實行市場經(jīng)濟并非因為市場很完美，只是我們知道要拒絕計劃經(jīng)濟，相信政府萬能是幼稚的。我們可以批評市場，但不可拒絕市場，因為我們還沒有找到其他切實可行的非市場化的道路。我們有理由要求政府來進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，可能還有更多的對政府的期待，但我們再不可把解決我們住房問題的太大希望寄托于政府，因為計劃經(jīng)濟的歷史給我們留下了太深刻的教訓(xùn)。 參考文獻 [1]卜凡.我們房地產(chǎn)這些年[M].浙江大學(xué)出版社，2010. 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Boston: McGraw-Hill Companies, Inc., 2000. 附錄1 房地產(chǎn)市場調(diào)查 河南財經(jīng)政法大學(xué) 調(diào)查地點： 省 市；屬：首都 直轄市 省會 地級市 縣級市 鎮(zhèn)；1 2 3 4線城市 調(diào)查時間：2010年 月 日；調(diào)查人： ；問卷序號： 本調(diào)查為大學(xué)生課外學(xué)術(shù)實踐活動，懇請支持。所提供信息只用于學(xué)術(shù)研究，絕對保密。 1.您的性別：A.男；B.女。出生年份：19 。您的工齡： 年 2.您的婚姻狀況：A.單身；B.未婚同居；C.在婚；D.離異；E.喪偶。您家庭有幾人共同居??？ 人 3.您的政治身份：A.中共黨員；B.團員；C.民主黨派；D.群眾。 4.務(wù)必告知您目前的月收入（如計件或計時工資請估計月收入）： 元；其中用于消費占 % 5.所受或正受教育：A.未讀書；B.小學(xué)；C.初中；D.高中；E.中專；F.大專；G.本科；H.研究生 6.依您的戶口您是：A.當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民；B.城中村居民；C.外城鎮(zhèn)戶口在本地就業(yè)居??；D.農(nóng)民工 7.您目前工作所在的行業(yè)：A.制造；B.建筑；C.交通運輸；D.郵電通信；E.餐飲；F.零售； G.金融保險；H.科教文衛(wèi)；I.其他服務(wù)業(yè)；J.政府行政管理；K.農(nóng)業(yè)；L.正上學(xué)；M.未就業(yè) 8.您認(rèn)為自己是：A.城市金領(lǐng)（高收入）；B.城市白領(lǐng)（較高）；C.城市藍領(lǐng)（普通）；D.較低收入； E.無收入；F.領(lǐng)取救助 9.您工作的層次：A.高層管理（高層政府官員或管理者）；B.中層管理；C.操作層（一般職員或工人等） 10.您目前一周平均工作 天；每天平均工作 小時 11.您目前的居住情況：A.住有自己產(chǎn)權(quán)的房；B.和父母住父母擁有的房；C.租房；D.住集體宿舍 12.如有投資的房屋，您如何處理？A.出租獲得收入；B.空閑，將要出租C.空閑，等待房價上漲出售 13.如租房，面積 M2；月租金 元；地處：A.繁華地帶；B.非繁華地帶；C.邊緣地帶；D.城中村 14.如近期有買房的打算，您買房的目的：A.第一套自住；B.改善住房；C.投資 15.如近期有買房的打算，您打算買多少平米的房子（一套）？ M2；預(yù)算為 萬元 16.如近期有買房的打算，資金來源：A.自籌；B.父母部分幫助，父母占 %；C.基本靠父母 17.您目前擁有幾套自有產(chǎn)權(quán)（含正按揭）的房屋？A.0套；B.1套；C.2套；D.3套；E. 套 18.如近期無買房打算因為：A.已有住房暫不需；B.想買但暫無能力；C.有購買能力但等待房價下跌 19.據(jù)您所知，您目前所在的城市常見的房子房價每平米為： 元至 元 20.您認(rèn)為您所在城市房價：A.合適；B.有些高；C.太高了；D.還有些低. 21.如擁有房，面積為 M2。以您家收入希望您家房屋面積為 M2，最高可接受房價 元/M2 22.您近期要買房也有買房能力但還在等待，是否等待抑制房價政策生效從而房價下跌? A.是；B.否 23.政府多次出臺抑制房價政策，但效果不理想，您對這輪抑制房價的信心如何？ A.很有信心；B.有些信心；C.不抱太大希望；D.完全不抱希望；E.不久房價將出現(xiàn)報復(fù)性上揚 24.您對開發(fā)商的印象：A.正常商人；B.一群為社會作出重要貢獻的人C.有些貪婪；D.一群奸商； 25.您對經(jīng)濟適用房看法(可多選)：A.很好，應(yīng)積極推行；B.地方政府不積極，難落實； C.多為有權(quán)勢人得；D.不合理，沒錢人反先買上房。您認(rèn)為政府應(yīng)多建：E..經(jīng)濟適用房F.廉租房 26.建經(jīng)濟適用房解決多數(shù)低收入住房可行？A.很可行；B.可行；C.不好說；D.有些難；E.不現(xiàn)實 27.您對小產(chǎn)權(quán)房的看法：A.有合理性，應(yīng)合法化；B.不合理，挑戰(zhàn)現(xiàn)行法律；C.最好尋找折中解決 28.您會買小產(chǎn)權(quán)房？A.不會；B.會，因為（可多選）：C.小產(chǎn)權(quán)房價低；D.雖不合法但難罰眾；E.大產(chǎn)權(quán)房太貴 29.您認(rèn)為地方政府會抑制房價？A.一定；B.會采取一些措施；C. 不好說；D.不會；E.希望房價上漲 30.您對開發(fā)商和地方政府的關(guān)系的印象：A.正常的政府和商家關(guān)系；B.利益共同體；C.說不好 31.您認(rèn)為房價居高不下原因（可多選）：A.土地財政；B.開發(fā)商太貪；C.土地供給不足；D.官員腐敗 32.如百姓都只買一套房城市將無房可租，您認(rèn)為：A.可抑當(dāng)前房價；B.不正常C.沒想到還這么復(fù)雜 附錄2 本報告未來安排 小組成員目前在樊明教授指導(dǎo)下正進行專著《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》的研究，這部專著是社會科學(xué)文獻出版社推出的“公眾行為與國家政策研究叢書”的第四部，之前樊明教授已指導(dǎo)本科生完成三部專著。目前，《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》在社會科學(xué)文獻出版社已通過選題，預(yù)計2012年1月出版。 本報告《居者有其屋：市場決定還是政府主導(dǎo)？——基于房地產(chǎn)市場買賣行為調(diào)查》抽取了正在研究中的專著《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》中的核心思想。由于專著尚未完成，本報告只報告了研究的初步結(jié)果。隨著研究的深入，本報告將進一步完善。
作品專業(yè)信息
撰寫目的和基本思路
- 中國房地產(chǎn)政策選擇所要回答的一個基本問題是，要解決中國人的居者有其屋，是應(yīng)主要由市場決定還是政府主導(dǎo)？為遏制高房價，中央政府進行了數(shù)輪調(diào)控，就已完成的而言，均未達到預(yù)期目標(biāo)，相反，房價卻在不斷調(diào)控中節(jié)節(jié)攀升。通過研究居民的購房行為和開發(fā)商的供給行為。在此基礎(chǔ)上研究市場配置資源到房地產(chǎn)業(yè)的功能，以此判斷解決中國城鎮(zhèn)居民的住房問題主要應(yīng)由市場決定還是政府主導(dǎo)。
科學(xué)性、先進性及獨特之處
- 一是基于調(diào)查進行研究，共獲得有效問卷4743份。二是基于行為討論政策。本報告研究中國房地產(chǎn)政策，本研究的重要特色在于，基于房地產(chǎn)買賣行為研究房地產(chǎn)政策。要制定一項好的政策，首先要確定什么是受政策影響的群體良好的行為，根據(jù)政策和行為的關(guān)系，所制定正確的政策更具操作性。三是建立在扎實調(diào)查和經(jīng)驗研究基礎(chǔ)上的批判精神。我們基于研究，提出獨立的見解。
應(yīng)用價值和現(xiàn)實意義
- 本研究可為政府制定正確的房地產(chǎn)政策提供理論支持。目前中央政府的房地產(chǎn)政策連連落空，此時特別需要有深度的理論研究幫助政府分析，過去調(diào)控政策落空的原因，并提出良好和有效的政策建議。本研究還有著文獻意義。所調(diào)查的關(guān)于房地產(chǎn)的買賣行為首先是對這些行為做了真實的記錄，并基于數(shù)據(jù)進行了統(tǒng)計分析，可幫助我們理解這些行為，進而更好地理解房地產(chǎn)市場以及市場和政策的互動關(guān)系。
作品摘要
- 中國房地產(chǎn)政策選擇所要回答的一個基本問題是，要解決中國人居者有其屋，是應(yīng)主要由市場決定還是政府主導(dǎo)？為遏制高房價，中央政府進行了數(shù)輪調(diào)控，就已完成的而言，均未達到預(yù)期目標(biāo)，相反，房價卻在不斷調(diào)控中節(jié)節(jié)攀升。本報告對以上問題進行研究。為此， 2010年小組成員調(diào)查了近百個城市的市民購房行為，共完成有效問卷4743份。在此基礎(chǔ)上研究了購房者的購房行為，通過其他數(shù)據(jù)和資料研究開發(fā)商的供給行為，由此理解房地產(chǎn)市場及市場與政策的互動關(guān)系。研究發(fā)現(xiàn)，中國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)為過量需求，而供給短期難以滿足需求，由此導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。房價上漲吸引社會大量資源投入到房地產(chǎn)業(yè)，快速改善著中國人民的居住條件，因此中國的房地產(chǎn)市場是一個有效的市場。中國的房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求將長期存在，不易形成房地產(chǎn)泡沫。中國的炒房客大多將暫時擁有的房屋用于出租，因此，總體來說炒房并非不良行為。政府的調(diào)控政策中有相當(dāng)一部分在減少供給，對需求的遏制也只有短期效果，是房價在反復(fù)調(diào)控中不斷上漲的重要原因?？偟膩碚f，要解決中國民眾的住房問題，首要在市場，其次在政府。
獲獎情況及評定結(jié)果
- 小組成員目前在樊明教授指導(dǎo)下正進行專著《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》的研究，這部專著是社會科學(xué)文獻出版社推出的“公眾行為與國家政策研究叢書”的第四部，之前樊明教授已指導(dǎo)本科生完成三部專著。目前，《房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策》在社會科學(xué)文獻出版社已通過選題，預(yù)計2012年1月出版。 本研究的指導(dǎo)教師樊明教授和本研究的部分學(xué)生受邀天津電視臺，參與房地產(chǎn)調(diào)控政策的節(jié)目錄制并已播出。
參考文獻
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調(diào)查方式
- ■走訪 ■問卷 ■現(xiàn)場采訪 ■親臨實踐 ■書報刊物■統(tǒng)計報表 ■集體組織
同類課題研究水平概述
- 本報告研究的是中國房地產(chǎn)政策。就我們對國外的文獻搜尋來說，有較多的關(guān)于房地產(chǎn)的一般理論和針對國外的經(jīng)驗研究。就國內(nèi)學(xué)術(shù)界來說，有大量的研究，在網(wǎng)絡(luò)上更有大量社會各界的言論、觀點，但就我們所接觸到的相當(dāng)數(shù)量的研究（專著、論文）以及大量的網(wǎng)絡(luò)言論而言，觀點很多，爭論很多，但基于調(diào)查的經(jīng)驗研究及基于經(jīng)驗研究形成的深刻的理論思考較少。本研究的重要特色，一是基于調(diào)查并采用現(xiàn)代統(tǒng)計方法所進行的研究，二是建立在調(diào)查和經(jīng)驗研究基礎(chǔ)上的深刻的理論思考，三是獨立的立場和批判的精神。通過調(diào)查研究，我們發(fā)現(xiàn)中國目前的房地產(chǎn)政策有諸多需要調(diào)整之處，而學(xué)術(shù)文獻中也存在諸多在我們看來是錯誤的觀點。我們基于研究，提出獨立的見解，對政策和文獻中我們認(rèn)為不正確的部分給予批評。
